Plot: ești nou în Cluj-Napoca și ai avut norocul de a găsi un apartament drăguț, situat într-o locație bună și un preț pentru chirie decent…
Ce ar putea merge rău?
Contractul.
În Cluj, unde găsești mai repede o colonie de ploșnițe decât un apartament decent sub 400€, mulți chiriași semnează în grabă, ezitând negocierea, pe considerentul că, la un moment dat, se vor înțelege cu proprietarul. Însă, ‘’socoteala de-acasă nu se potrivește cu cea din târg’’… Astfel, chiar dacă nu toți proprietarii sunt rău-intenționați, cu toții au un interes personal, iar haosul generat de cererea mare de locuințe în piața imobiliară clujeană nu pare să favorizeze chiriașul…
Prin urmare, ‘’nu semna ca primarul’’ și mai rămâi cu noi pentru a afla ce trebuie să știi înainte să te muți în chirie în Cluj-Napoca!
Acum, pentru că ai ajuns până aici…de ce ar trebui să-ți pese?
Când te gândești la un apartament decent în Cluj, nu mai ai chef să te încurci cu ‘’detalii legale’’ și vrei doar să te muți repede, ca să scapi de stres, dar tocmai aici e problema: în absența unui contract legal, echitabil pentru ambele părți și înregistrat, nu poți să beneficiezi de protecție legală, expunându-te unei lungi serii de riscuri cauzate de proprietar, care, odată concretizate, par mici, la început, dar pot genera probleme majore și cheltuieli neprevăzute pe termen lung.
Uite căror aspecte ar trebui să le acorzi mai multă atenție:
1. Contractele verbale
În dreptul românesc actual, contractul de locațiune de locuințe este considerat consensual, adică se încheie prin simplul acord de voințe, îndată ce părțile au convenit asupra bunului și prețului chiriei, fără a fi necesară o formă specială, cum ar fi forma scrisă (art. 1781 C.civ.).
Cu toate acestea, forma scrisă este esențială pentru dovedirea lui în fața instanței judecătorești sau a autorităților publice și este obligatorie pentru înregistrarea fiscală a contractului, care profită ambelor părți (oferindu-le acestora deplină protecție juridică).
În absența formei scrise, orice dispută între proprietar și chiriaș ajunge în zona cuvântului împotriva cuvântului, iar pentru înfăptuirea actului justiției, instanța are nevoie de probe, nu de promisiuni verbale.
2. Neînregistrarea contractului la ANAF
Începând cu 1 ianuarie 2025, proprietarii de locuințe ce obțin venituri din cedarea folosinței acestora au obligația de a înregistra contractele de închiriere la ANAF, în termen de cel mult 30 de zile de la încheierea/producerea modificării acestuia (Art. 83 alin. (6) din C.fisc.).
De ce ar face asta proprietarul, dacă înregistrarea nu afectează, oricum, valabilitatea contractului?
În principiu, pentru a evita sancțiunile de natură contravențională sau chiar săvârșirea infracțiunii de evaziune fiscală (care se pedepsește cu închisoare de la 2 la 8 ani, conform art. 9 din Legea 241/2005), organele competente în materie putând fi sesizate chiar de către chiriaș.
Pe de altă parte, înregistrarea conferă proprietarului titlu executoriu cu privire la obligația de plată a chiriei, cât și în privința obligației de restituire a bunului dat în locațiune (= poți să îi pretinzi chiriașului să-ți plătească toate chiriile restante și să elibereze bunul închiriat, fără a mai fi nevoie să-l dai în judecată pentru acest scop).
3. Clauzele contractuale abuzive
În spatele unor formulări ce par inofensive, se pot ascunde capcane juridice serioase. Iată cele mai comune clauze ce-i permit proprietarului locuinței să-ți încalce drepturile:
a) Dreptul proprietarului de a modifica prețul chiriei, în funcție de evoluția pieței sau a inflației, fără acordul chiriașului
Prețul chiriei trebuie să fie stabilit clar la momentul încheierii contractului și poate fi ajustat numai prin acordul ambelor părți (fiind un contract sinalagmatic – art. 1171 C.civ.) sau în baza unei clauze contractuale ce se raportează la un indice oficial (spre exemplu, indicele de inflație INS).
b) Imposibilitatea de a denunța unilateral contractul respectând un termen de preaviz rezonabil
Chiriașul are dreptul de a denunța contractul, termenul de preaviz depinzând de durata locațiunii:
– Perioadă nedeterminată – e aplicabil 1824 C.civ.
– Perioadă determinată – e aplicabil 1825 C.civ., dacă nu s-a stipulat un alt termen în contract, dar rezonabil.
c) Obligația de a plăti reparații ce țin de structura bunului, dacă se ivește degradarea normală a bunului cât timp locuiești în el
Proprietarul e obligat să suporte orice tip de reparații, mai puțin pe cele locative (sunt cheltuieli firești generate de normala folosire a locuinței), ce sunt suportate de chiriaș (conform art. 1802 C.civ.), în absența unei prevederi contractuale care să impună plata celor din urmă în sarcina primului.
d) Dreptul proprietarului de a verifica locuința oricând
Proprietarul are dreptul să verifice bunul doar în condițiile stabilite și consimțite de ambele părți în contract, respectând intervale rezonabile de timp, fără a-i cauza vreo stânjenire nejustificată chiriașului (art. 1804 C.civ.).
În caz contrar, proprietarul săvârșește infracțiunea de violare de domiciliu, prevăzută de art. 224 din C.pen. și poate fi tras la răspundere penală, dacă sunt sesizate organele de urmărire penală.
Dacă ești la primul tău contract de închiriere sau vrei să nu cazi în capcanele clasice, secțiunea următoare îți oferă câteva tips & tricks ce îți pot salva banii, timpul și nervii:
1) Citește contractul în întregime înainte de a-l semna
2) Fă poze la primirea și predarea apartamentului, pentru a nu-i lăsa posibilitatea proprietarului de a-ți pretinde bani în plus pentru pagube pe care nu le-ai generat tu
3) Cere o dovadă pentru plata chiriei, chiar dacă nu ai un contract scris (astfel, îți poate folosi pentru probarea existenței contractului, în cazul în care vrei să dai proprietarul în judecată)
4)Insistă să ți se ofere o copie semnată a contractului și ție
5)Informează-te anticipat despre contractul de închiriere ori, dacă e cazul, cere-i ajutorul unui profesionist în domeniu
Acestea fiind spuse, chiriașule, ai dreptul să știi!
Am pregătit câteva postere cu informații esențiale despre contractul de închiriere de locuințe pe care o să le găsești curând pe paginile noastre. Urmărește-ne și rămâi informat!
De asemenea, în Cluj, am inițiat Adunarea Chiriașilor / un loc unde ne adunăm pentru a exprima problemele pe care le întâmpinăm într-un mediu cu alții ca noi, cât și pentru a căuta soluții împreună.
În acest sens, dacă vrei să te implici și tu, scrie-ne pe rețelele de socializare sau pe adresa casisocialeacum@gmail.com.
Apartamentul perfect nu vine cu un contract perfect, dar îl poți face tu astfel!
Dă textul ăsta mai departe, dacă ai prieteni în Cluj, ce sunt pe cale să semneze unul!
25.04.2025.