Ne luăm orașul înapoi!

Foto credit: George Zamfir
Foto credit: Mihnea Teodor Popescu
Foto credit: Adrian Dohotaru
Foto credit: George Zamfir
Foto credit: George Zamfir
Foto credit: George Zamfir
Foto credit: George Zamfir

1.

Lansarea evenimentului

Prin acest protest comemorăm evacuarea din 17 decembrie 2010, a peste 300 de persoane de etnie romă de pe strada Coastei din cartierul Mărăști și mutarea lor forțată în preajma rampelor de deșeuri din Pata Rât. Mișcarea locativă din Cluj, Căși sociale ACUM!, a crescut din revolta împotriva acelei evacuări.

Deoarece asta s-a întâmplat acum 13 ani, azi chemăm toți clujenii să spună ce au pierdut în orașul lor în ultimii 13 ani, ce vor să comemoreze. Dar nu ne oprim aici! În ultimii 13 ani, Căși sociale ACUM! a oferit multe exemple cum să politizăm experiențele personale ale crizei locuirii și a susținut solidarizarea politică între diverse categorii sociale în vederea mobilizării acestora pentru revendicări comune. În această perioadă, în oraș și zona sa metropolitană procentul celor care stau în chirie a crescut la 40%. Revendicarea chiriilor ieftine sau la privat a devenit o preocupare comună pentru mulți.

Anul acesta vă chemăm la o comemorare și mobilizare politică ca SĂ NE LUĂM ORAȘUL ÎNAPOI. Clujenii au tot mai multe motive să se revolte împotriva modului în care orașul lor este administrat de către autoritățile locale și exploatat de sectorul privat în diverse domenii ale vieții, de la locul de muncă prin locuire la petrecerea timpului liber.

Acest eveniment este un moment al unui demers mai amplu de care clujenii se pot pregăti pentru a fi prezenți cu revendicările lor pe agendele electorale din anul 2024 de la toate nivelele. Noi vă propunem să ne adunăm nemulțumirile și revendicările sub o campanie civico-politică cu titlul NE LUĂM ORAȘUL ÎNAPOI!

Cei care conduc acum Clujul, de la primărie la corporații și înapoi, ne spun să fim mulțumiți de orașul nostru, și, dacă nu ne place sau nu putem plăti cât costă, să plecăm de aici. Dar în loc să plecăm, mai bine SĂ NE LUĂM ORAȘUL ÎNAPOI.

Ne adunăm pe 17 decembrie 2023, la ora 16.00, vis-a-vis de Prefectura Județului Cluj. Facem lista problemelor care fac ca traiul în orașul nostru să fie tot mai imposibil. Punem laolaltă mai multe revendicări posibile sub cupola NE LUĂM ORAȘUL ÎNAPOI! Începem să le discutăm în spațiul public, pentru a avea în câteva luni o listă cât mai atotcuprinzătoare de probleme, revendicări și propuneri de cum se pot ele transpune în măsuri ale administrației publice locale, centrale, dar și europene.

Revendicăm 50-25-10:

1)   50% din fondul total de locuințe să fie locuințe sociale publice cu chirii accesibile.

2)   25% din apartamentele create de dezvoltatori în noile ansambluri imobiliare să fie transferate în proprietate publică

3)   10% din veniturile chiriașilor să fie plafonul maxim al chiriei și în sectorul privat

 

Revendicăm un oraș liber de influența corporațiilor:

4)   Orașul universitar să funcționeze în favoarea studenților.

5)   Urbanismul să își redobândească rolul public.

6)   Regenerarea urbană să nu ducă la creșterea prețurilor pe piața imobiliară.

7)   Artiștii, activiștii sociali, organizațiile non-profit să beneficieze de spații gratuite

8)   Primăria să nu susțină organizatorii de festivaluri orientate către profit.

9)   Pata Rât să nu mai existe ca zonă rezidențială în mediu toxic până în 2030.

10)  Să se asigure dreptul universal la apă și reglementarea prețului la energie.

11)  Să se prevină evacuările forțate și de urgență să se asigure locuințe persoanelor fără adăpost.

Veniți și voi, să continuăm lista revendicărilor. Numai împreună NE PUTEM LUA ORAȘUL ÎNAPOI! 

2.

 Să vorbim despre problema de fond: criza locuirii

Criza locuirii și criza imobiliară sunt două chestiuni diferite.

Cea din urmă este un șoc resimțit de actorii imobiliari care fac profit din comodificarea nereglementată a locuințelor, tranzacționarea acestora ca investiție, și din speculații pe piețele financiare: pentru ei, etapa critică a ciclurilor imobiliare este cea în care prețurile scad.

În schimb, termenul criza locuirii se referă la condițiile în care oamenii care au nevoie de locuință nu și-o permit financiar: asta în condițiile în care fondul de locuințe sociale publice este foarte restrâns și veniturile celor mulți nu sunt suficiente pentru a achiziționa sau închiria de pe piață o locuință adecvată ca spațiu și condiții.

În Cluj-Napoca criza locuirii este veche, ea devine tot mai acută.

Între 2015-2019, în acest oraș au fost finalizate 15.587 de locuințe, toate din fonduri private, în timp ce numărul de persoane cu domiciliul în oraș (adică buletin de Cluj-Napoca) a crescut doar cu 3.420. Nicio locuință socială nu a fost realizată de primărie în această perioadă, când aproape toate fostele platforme industriale au devenit situri de noi dezvoltări imobiliare.

Au bubuit construcțiile care chemau lumea să facă investiții și au bubuit discursurile stilului de viață vândut la prețuri exorbitante, dar și chemările către clujeanul idealizat să facă totul să ajungă la cele mai înalte înălțimi.

Pe lângă dezvoltatorii locali mici și mijlocii, au apărut marii dezvoltatori cu fonduri de investiții în spate. Au venit cu presiuni și șantaje către urbaniști: dacă impuneți prea multe reglementări, noi construim mai puțin, și dacă noi construim mai puțin, prețurile vor crește. Primăria a devenit o fabrică de autorizații date pentru Planuri Urbanistice Zonale care impuneau derogări de la ce ar fi putut permis ca regim de înălțime și densitate urbană. S-a construit tot mai mult, și prețurile au crescut continuu, creându-se o febră investițională în locuințe la Cluj.

În 2015, prețul mediu pe metru pătrat în acest oraș a fost de 956 euro, iar în 2019 a crescut la 1.590 euro/mp. Creșterea a continuat, astfel încât, în mai 2023, a ajuns la 2.450 euro/mp. Dezvoltatorii se așteaptă la o marjă de profitabilitate de aproximativ 30%.

Figuri :

  • Indice imobiliare: evoluția prețului la apartamente în Cluj-Napoca (sursă: Imobiliare.ro)

  • Prețul chiriei de apartamente pe zonele Clujului (sursă: Blitz Imobiliare)

3.

Revendicarea 50-25-10 (partea 1)  

  • 50% din fondul total de locuințe să fie locuințe sociale publice cu chirii accesibile.
  • 25% din apartamentele create de dezvoltatori în noile ansambluri imobiliare să fie transferate în proprietate publică.
  • 10% din veniturile chiriașilor să fie plafonul maxim al chiriei și în sectorul privat.

Ni se spune, că revendicările din acest set nu sunt realiste. Dar nu este "realistă" nici cea mai mică revendicare pusă în acești termeni. Pentru că nu există voință politică în această direcție. Pentru că voința politică este dedicată susținerii dezvoltatorilor și investitorilor care au nevoie de cererea de locuință în oraș pentru ca afacerile lor să fie profitabile. Ne luăm orașul înapoi, luând înapoi voința politică a statului înspre susținerea intereselor publice. Ne luăm orașul înapoi din mâinile corporațiilor unde toate nevoile noastre sunt exploatate pentru profitul lor.

Poate că aceste revendicări sunt cele mai dificile de acceptat de către cei mai mulți. Pentru că regimul locativ orientat către profit în capitalism ne face să nu ne putem imagina cum s-ar putea ca valoarea socială sau de întrebuințare a locuinței să devină prioritară față de valoarea sa de schimb sau de piață. Desigur, este nevoie de resurse financiare pentru construcția de locuințe. Dar de aici, până la a subordona construcția de locuințe profitabilității este un pas enorm. Ne luăm orașul înapoi prin a face pasul înapoi către construcția de locuințe care să răspundă la nevoia oamenilor de a locui în ele. Ne luăm orașul înapoi luând înapoi puterea asupra imaginarului politic.

Aceste revendicări pot fi refuzate ca nefondate și de către cei care promovează, mai nou, împăcarea libertății pieței cu planificarea urbană realizată de instituții publice. Pentru că unii vor să ne facă să credem chiar și după o lungă perioadă de timp, în care nevoile publice (de locuințe, spații verzi, spații culturale, etc.) au fost subordonate intereselor de capital, că piața imobiliară trebuie protejată în continuare. Ne luăm orașul înapoi de sub dominația pieței. Ne luăm orașul înapoi pentru ca interesul public să devină prioritatea numărul 1 în planificarea urbană, inclusiv în planificarea construcției de locuințe și în planificarea finanțării investițiilor.

4.

Revendicăm 50-25-10 (partea a 2-a)

50% din fondul total de locuințe să fie locuințe sociale publice cu chirii accesibile

Fondul de locuințe sociale publice doar așa va putea conta în relație cu producția și tranzacționarea locuințelor pentru profit care în momentul de față dețin monopolul în imobiliarele rezidențiale. Un mod de a pune presiune pe administrația locală să realizeze cât mai multe locuințe sociale publice este acela de a depune anual tot mai multe cereri pentru astfel de locuințe. Altfel, nevoia rămâne invizibilă. Este nevoie de modificări legislative pentru ca primăriile să fie obligate să răspundă la nevoia locală reală de locuințe.

Noi susținem, că locuința socială publică, produsă din bugetul de stat, ar trebui administrată de instituții publice și asociațiile de chiriași; ele ar trebui să existe într-un număr care să permită ca toate persoanele cu venitul sub venitul mediu pe economie, care nu dețin și nu au deținut locuințe în proprietate privată, să aibă acces; studenții, dar și persoanele care lucrează în Cluj-Napoca fără să aibă domiciliul stabil în oraș, ar trebui să fie îndreptățite la ele. Pentru asta este nevoie de modificări legislative.

Revendicarea este legitimă și relevantă. Ar trebui recunoscută ca atare de către toți cei care recunosc că azi locuirea este inaccesibilă datorită puterii nereglementate a pieței, datorită lipsei de locuințe publice, datorită financializării imobiliarelor.

Cu cât mai multe locuințe se extrag de sub influența pieței (și locuințele sociale publice sunt prin excelență locuințe non-profit), cu atât mai bine.
50% de locuințe sociale publice din stocul total de locuințe pot să genereze schimbări radicale în accesibilitatea financiară a locuințelor pentru largi categorii sociale. Și nu doar în sine, ca alternativă locativă pentru mulți. Ci și prin efectele sale: fiind în număr semnificativ, ele pot acoperi o mare parte din cererea de locuințe date în chirie, astfel având o influență indirectă asupra reducerii cererii de pe piață, inclusiv a cererii de locuință ca investiție.

Dacă acceptăm că este nevoie de ele, să ne gândim mai departe:

  • cum ar trebui să fie și să funcționeze sistemul financiar ca revendicarea să devină realistă din punct de vedere economic;
  • cum pot fi produse locuințele sociale publice noi;
  • cum poate să construiască și să refuncționalizeze primăria clădiri publice existente cu acest scop;
  • cum s-ar putea realiza accesul la clădirile private care nu sunt folosite (se țin goale) de peste cinci ani;
  • cum se pot crea, prin expropriere, noi locuințe sociale publice din locuințele construite de dezvoltatori/investitori.

5.

Revendicăm 50-25-10 (partea a 3-a)

25% din apartamentele create de dezvoltatori în noile ansambluri imobiliare să fie transferate în proprietate publică.

Asta este o cale prin care autoritățile publice locale și centrale pot să răspundă la nevoile de locuire ale oamenilor, și își pot respecta obligațiile privind crearea și administrarea, precum și accesibilizarea locuințelor sociale de către largi categorii, pe baza legii locuinței și legislației sociale.

  • Spuneam în postarea trecută, că fondul de locuințe sociale publice poate fi crescut prin diverse căi. Una dintre ele este exproprierea dezvoltatorilor imobiliari, care au în proprietate bunuri imobile, ce pot fi expropriate pentru cauze de utilitate publică.

Art. 6 al Legii 33/1994 includea printre lucrările de utilitate publică pentru care statul poate să facă exproprieri și clădirile și terenurile necesare construcțiilor de locuințe sociale. La o modificare ulterioară, legea exproprierii a exclus locuințele sociale de pe lista cauzelor de utilitate publică. Concluzia pe care o deducem de aici este că, dacă există voință politică în acest sens și se recunoaște că realizarea de locuințe sociale este obiectiv de interes național sau local, legea se poate remodifica. Oricum, legea prevede că exproprierile se face prin acordarea unor despăgubiri.

Deci, dacă administrațiile publice locale nu mai au terenuri publice pentru că le-au înstrăinat și declară că nu au capacitatea de a construi suficiente locuințe sociale în timp util, iar dezvoltatorii imobiliari au terenuri și capacitate, autoritățile pot folosi sume din bugetele lor locale, completate din fonduri de la bugetul de stat cu scopul acordării unor despăgubiri dezvoltatorilor dacă asta rezultă în creșterea fondului public de locuințe sociale.

  • O altă cale de a atrage 25% din fondul construit de către dezvoltatorii privați în fondul de locuințe sociale publice este asocierea autorităților publice locale cu acestea.

De la finalul anilor 1990 până în 2008 Primăria și Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca au avut câteva astfel de inițiative. Pe baza Legii 31/1990 privind constituirea societăților comerciale cu participarea statului s-au creat societăți pe acțiuni. Acționari erau toate părțile publice și private asociate, pentru a construi noi cartiere în Lomb, Parcul Tineretului și Borhanci, din care primăria urma să primească un număr de locuințe în proprietatea sa. Detalii despre astfel de demersuri puteți citi în studiul nostru din 2020, https://casisocialeacum.ro/archives/5300/locuirea-in-cluj-napoca-fondul-locativ-dezvoltare-imobiliara-si-evacuari/

În timp, însă, din păcate, privații s-au retras din aceste proiecte, chiar dacă instanțele judecătorești au constatat că ele trebuiau continuate, iar terenurile publice au fost dedicate altor proiecte de dezvoltare. Criza financiară anterioară a trecut, iar dezvoltatorii imobiliari au intrat în perioada lor efervescentă din ultimii ani fără vreo obligație de a contribui la fondul locativ public al municipalității. Iar acest lucru înseamnă că administrația publică locală a ales să susțină dezvoltarea rezidențială pentru profit și nu pentru oameni.

Autoritățile publice locale de la noi pot studia legislațiile altor țări unde dezvoltatorii imobiliari au obligații de a contribui la fondul locativ social public. Iar cei care au nevoie de locuințe sociale pot învăța cum să se mobilizeze pentru expropriere de la mișcarea civică din Berlin. În vederea socializării fondului de locuințe private, în Berlin se impune, prin referendum, exproprierea companiilor private (institutional landlords) care au peste 3000 de locuințe închiriate în proprietatea lor. În România nu avem astfel de proprietari, dar în marile orașe, unde nevoia de locuințe sociale este foarte mare, avem dezvoltatori imobiliari care construiesc multe ansambluri imobiliare ca să le vândă. Deocamdată, ei investesc exclusiv pentru profitul lor. Să îi facem să investească și pentru beneficiul intereselor publice.

Imagine:
1) Informare privind faptul că locuitorii clujului sunt nemulțimiți de orașul lor din cauza locuirii.

6.

 Revendicarea 50-25-10 (ultima parte)

10% din veniturile chiriașilor să fie plafonul maxim al chiriei și în sectorul privat

Sau : ce este de făcut pentru a asigura chirii ieftine în oraș? O revendicare comună, care leagă chiriașii la stat de chiriașii la privat.

În mai 2023, venitul mediu net în Cluj-Napoca a fost de 5768 lei, cc. 1100 euro. În noiembrie 2023, venitul minim net pe economie, a devenit 2079 lei/lună, adică circa 400 Euro. În aprilie 2023, în orașul Cluj, chiria medie în cazul unei locuințe cu 1 cameră a fost de 330 Euro, cu 2 camere de 500 euro și cu 3 camere de 600 Euro.

Sigur multă lume s-a întrebat, chiar și cei cu venituri medii (și câte persoane câștigă la acel nivel?)

  • De ce trebuie să plătească aproape jumătate din veniturile lor pe închirierea unei locuințe (sau plata ratei imobiliar-bancare, care este mare datorită costului mare al creditului, adică al dobânzii: de ce trebuie să se îndatoreze ei ca banca și dezvoltatorii să facă profit).
  • De ce a crescut chiria în România, de exemplu în 2021 față de 2020, cu 20%.
  • De ce sunt chiriile mai mari în perioada când revin studenții în Cluj, sau în perioada festivalului Untold.

Mulți ne vor spune că suntem naivi, dacă întrebăm așa ceva. Dar să ne reamintim, totuși, și cu această ocazie, că cele de mai sus se întâmplă, pentru că :

  • Prețul la chirie se stabilește pe piața nereglementată a chiriilor, și nu în funcție de cât a costat efectiv locuința închiriată, sau cât se investește în îmbunătățirea ei, și nici măcar în funcție de calitatea ei.
  • Pentru că, în orașele mari, și în foarte mare măsură în Cluj-Napoca, foarte multă lume (și dintre cei care nu locuiesc în acest oraș) cumpără locuință ca investiție financiară, adică ca să închirieze.
  • Investitorii/dezvoltatorii imobiliari speculează cu portofoliile lor rezidențiale, cât să vândă, cât să închirieze din stocul pe care îl au, ca să profite cât mai mult. Tot ei, speculând spiritul antreprenorial, cheamă la cumpărat de locuințe la Cluj ca investiție, cea mai bună investiție pentru toți.
  • Pentru că, piața fiind nereglementată, valoarea de pe piață a unei locuințe sau a închirierii sale depinde de valoarea terenurilor într-o zonă sau alta ; de exemplu, ea poate să crească fără ca proprietarii care închiriază să fi făcut nimic, de exemplu datorită investițiilor publice care îmbunătățesc calitatea vieții în acea zonă (cu un parc, cu un teren sportiv, cu o stradă smart, cu piste de biciclete, etc).
  • Chiar și la zvonul că vine metroul în Cluj, mulți și-au revalorizat terenurile/construcțiile din acest motiv, reclamele la vânzări sau închiriei anunțând ca punct forte apropierea de o stație de metrou.

Deci:

  • Scumpirea locuințelor, și a chiriilor se face pentru că, construcția de locuințe a devenit în primul rând o afacere și se face pe baza profitabilității.
  • Construcția de locuințe nu (mai ) este o investiție economică care să producă locuințe pentru a răspunde la nevoia socială a oamenilor fără să facă profit celor care construiesc.

Mulți spun, că asta este "normal", trăim în capitalism, deci nu ne putem aștepta la altceva. Dar ce este normal sau natural în faptul că, în 2023, în România, o familie cu 2 adulți și 2 copii cheltuie pe locuință, cu locuința și cu dotările locuinței vreo 3900 lei/lună, adică 40% din totalul cheltuielilor lor.

Noi, evident, spunem că situația aceasta nu este nici normală, nici naturală, și nici nu trebuie luată ca fiind ceva de la sine înțeles. Și credem că mulți spun așa. De ce?

  • Conform estimărilor experților Băncii Mondiale făcute pe baze unei anchete printre locuitorii Zonei Metropolitane Cluj, 40% dintre locuitori stau în chirie.
  • În SIDU 2022-2030, se afirmă că fondul imobiliar de închiriere în orașe precum Clujul este de 15-20% (o estimare în lipsa datelor oficiale, pentru că, din păcate, piața de închieriere speculativă este și una predominant informală, fără contracte).
  • Chiriașii în bună parte sunt studenți (mulți dintre ei nu din familii bogate), sau tineri cu venituri modeste, care rămân după studiile lor să lucreze în oraș; ei închiriază apartamente singuri, sau, ca să își reducă cheltuielile cu locuința, împreună cu alții, locuind în spații supraaglomerate.

La cei de sus se adaugă turiștii, mai ales cu ocazia festivalurilor, precum și oamenii de afaceri. Cei din urmă închiriază în regim pe termen scurt, precum Airbnb sau aparthotel, care, total nereglementate și ele, cresc în mod speculativ prețurile.

Din toate motivele de mai sus, este timpul să discutăm despre:

  • Ce fac persoanele care sunt nevoite să închirieze locuință de pe piață ca să supraviețuiască costurilor mari ale locuirii în acest oraș?
  • Cum ar trebui să fie stabilite chiriile private ca ele să fie accesibile pentru toți în funcție de veniturile lor?
  • Chiriile la privat ar trebui să fie stabilite la 10% din veniturile chiriașilor precum este chiria la stat conform legii locuinței?
  • Sau cum altfel ar trebui stabilite chiriile ca ele să fie accesibile, ieftine, adică să slujească nevoile de locuire ale celor care vin să studieze sau să lucreze în Cluj, astfel încât ei să nu cheltuie cea mai mare parte a veniturilor lor pe chirie, adică să aibă bani care să le asigure un consum decent și după plata chiriei?
  • Cum să se reglementeze și plafoneze chiriile, ce ar trebui să facă statul și guvernarea locală cu acest scop?
  • Ce e de făcut cu regimurile de închiriere pe termen scurt, de exemplu Airbnb?

Imagini din arhiva Căși sociale ACUM / Social housing NOW: cămine și chirii

7.

Știați de aceste obiective privind investițiile în locuințe definite în Strategia Integrată de Dezvoltare Urbană a Zonei Metropolitane Cluj pentru perioada 2022-2030?

OBIECTIVUL STRATEGIC NR. 4: NO ONE LEFT BEHIND

Măsuri și proiecte aferente priorităților de intervenție subscrise obiectivului

Prioritatea de investiții 4.4: Implementarea unei politici integrate a locuirii la nivelul municipiului și a zonei metropolitane

  • Achiziționarea de locuințe sociale pentru reducerea sărăciei și pentru incluziunea durabilă a grupurilor defavorizate din municipiul Cluj-Napoca - 5.000.000, Bugetul local.
  • Mansardarea unor clădiri publice existente în vederea realizării de locuințe sociale - 5.000.000, Bugetul local.
  • Acordarea de facilități fiscale la plata taxelor și impozitelor locale pentru încurajarea mansardării clădirilor și punerea pe piață de locuințe cu prețuri accesibile, în baza unui acord cu dezvoltatorii - 1.000.000 lei, Bugete locale
  • Trecerea unor imobile vacante din proprietatea Statului Român în cea a administrațiilor locale și reconversia lor în locuințe sociale - 3.000.000 lei, Bugete locale
  • Exproprierea pentru cauză de utilitate publică a unor clădiri nefinalizate sau abandonate în vederea transformării lor în imobile de locuințe sociale - 5.000.000 lei, Bugete locale

 

Comments are closed.