În ianuarie 2020, Primăria Municipiului Cluj-Napoca a contractat Banca Mondială pentru elaborarea Strategiei de Dezvoltare Zona Metropolitană Cluj (2021-2030) care include și un capitol privind Strategia de Locuire.
În februarie 2021 am participat și noi la trei ateliere tematice, în cadrul cărora am accentuat printre altele ideile de mai jos, așteptând să vedem care dintre ele vor fi incluse în această strategie:
Atelierul despre locuințe pentru comunitățile marginalizate
- accesul la locuințe pentru comunitățile marginalizate trebuie abordat în cadrul unui plan general de creștere a fondului de locuințe sociale, un aspect care s-a neglijat în ultimii ani, chiar dacă în strategia 2014-2020 adoptată de Consiliul Local s-a prevăzut deja acest lucru (realizându-se ZERO locuințe sociale în perioada 2015-2020).
- locuințele adecvate și accesibile în proprietate publică sunt instrument al incluziunii sociale, dar și mijloc prin care se susțin toate categoriile sociale cu venituri din care nu își pot achiziționa sau închiria o locuință de pe piață (conform legii locuinței, cei sub pragul venitului mediu pe economie).
- pentru a evita perpetuarea competiției anuale între solicitanți de locuințe sociale, și pentru a asigura locuințe sociale în 2 ani de la prima cerere, evitând așteptarea de ani și zeci de ani, este nevoie de identificarea și soluționarea nevoii reale de aceste locuințe în oraș.
- în orașul Cluj nu avem așezări informale unde condițiile de locuit și de mediu ar fi adecvate, astfel încât în aceste cazuri, imposibilitatea legalizării acestora trebuie să se decidă laolaltă cu asigurarea de locuințe sociale alternative celor afectați de această reglementare.
- în vederea asigurării de locuințe adecvate persoanelor marginalizate și/ sau grupurilor vulnerabile, este nevoie de prevenirea evacuărilor în cazul acestora, prin măsuri de intervenție adaptate la fiecare caz în parte.
- locuințele sociale sunt soluții locative pentru multe categorii sociale, planul creșterii numărului lor în următorii 10 ani trebuie să identifice toate aceste nevoi la nivel local.
Atelierul despre lanțul valoric al locuințelor
- în prețul locuințelor realizate de către dezvoltatorii imobiliari nu intră doar costurile terenului, mijloacelor de producție și forței de muncă (precum aceștia ar vrea să ne sugereze), ci și profitul, cea din urmă componentă fiind, în lipsa oricărei reglementări, responsabilă pentru costurile exorbitante ale locuirii în Cluj-Napoca.
- prețul locuințelor nu rezultă din simpla relație între cerere și ofertă, pentru că de câțiva ani, cererea pe piața rezidențială din orașul Cluj include și “cererea” de a face profit din construcția și/ sau tranzacționarea locuințelor.
- dezvoltatorii imobiliari afirmă că recurg la soluția de a vinde locuințele în faza de proiect, pentru a evita creditele bancare (în acordarea cărora, băncile le cer să dovedească că au în proprietate terenul și au autorizația de construcție); această soluție pune toată responsabilitatea și toate riscurile pe cumpărători, asigurându-le investitorilor profitul în orice situație de risc.
- este nevoie de un alt model de business, unul care împarte riscurile între cei care fac profit din construcție/ tranzacționare/ speculații și cei care cumpără pentru că au nevoie de locuință pentru a locui în ea.
- regenerarea urbană și eficientizarea energetică a clădirilor va duce la creșterea costurilor locuirii, de aceea aceste intervenții ar trebui să fie completate de măsuri de reglementare a prețurilor pe piața rezidențială.
- creșterea fondului de locuințe sociale nu înseamă rabat de la calitatea locuințelor.
- fiind vorba de o strategie pe 10 ani, planurile privind creșterea fondului de locuințe sociale ar trebui să fie ambițioase.
- Banca Mondială ar putea să sugereze Primăriei Municipiului Cluj-Napoca, dar direct și Guvernului României, ca cel din urmă să susțină includerea în Planul Național de Redresare Economică și Reziliență fonduri pentru creșterea stocului de locuințe sociale respectând cerințele eficienței energetice și nevoia de a implementa, în paralel, reforme aferente în politica locuirii.
Atelierul 3: Planificare urbană pentru locuințe în zona metropolitană
- în studiul nostru Locuirea în Cluj-Napoca, printre altele am arătat care au fost marile trenduri spațiale ale dezvoltării rezidențiale în oraș și zona metropolitană după 1990 încoace, precum și faptul că în perioada de criză și cea a politicilor de austeritate, dezvoltarea imobiliară a găsit nișe de supraviețuire prin investiții în comunele din jurul orașului.
- mulți participanți la această discuție au arătat cum problemele locative (urbanism sufocant, prețuri mari, probleme de mobilitate) sunt înrădăcinate în logica dezvoltatorilor imobiliari de a investi acolo unde profitul este mai mare și de a exploata lacunele legislative și urbanistice, în faptul că statul s-a retras din domeniul locuirii lăsând dezvoltarea fondului locativ pe seama pieței, dar și în privatizarea planificării urbane sau lipsa planificării urbane adecvate.
- pornind de la cele de mai sus, ar trebui să tragem concluzii care să indice acțiuni ce acționează asupra cauzelor enumerate, precum: reglementarea pieței imobiliare; reabilitarea statului ca producător de locuințe; schimbarea paradigmei neoliberale în ceea ce privește planificarea urbană; revizuirea presupoziției că piața rezolvă criza locuirii.
- oportunitatea structurală pentru schimbarea politicii locuirii constă în faptul că ajutoarele de stat alocate companiilor private în vederea salvării economiei schimbă gândirea despre relația între stat și piață: dacă intervenția statului în piață este justificată acum, atunci ar trebui să fie justificată și implicarea directă a statului în producția de locuințe.
Enikő Vincze