Housing Action Day

Între 22 şi 28 martie am organizat o serie de acţiuni protestatare sub egida “Housing Action Day”, un eveniment internaţional organizat de European Action Coalition. Timp de o săptămână am spus în fel şi chip că “dezvoltarea imobiliară pentru profit ne sufocă!” Vă prezentăm în continuare câteva din aceste acţiuni. Prima, şi cea mai de amploare, a fost o serie de postări despre proiecte imobiliare care ne sufocă. În urma acestei acţiuni, care a durat întreaga săptămână, am decernat simbolic “Premiul imobiliarelor de rahat”.

 

1.

Afacerile cu imobiliare includ nu doar imobile rezidențiale, ci și comerciale și de birouri. Multe dintre ele au trecut deja prin faimoase tranzacții extrem de profitabile, și cu siguranță vor continua să fie un domeniu privilegiat al investiției și acumulării de capital. Sunt exemple foarte clare ale profitabilității transformării spațiului urban în obiect financiar și sursă a profitului.

În contextul evenimentului nostru, Dezvoltarea imobiliară pentru profit ne sufocă, am ales să atragem atenția aici asupra unei clădiri de birouri cu o amplasare spațială spectaculoasă.

Ea se află în construcție pe Calea Turzii: beneficiara/proprietara imobilului este Marina Properties Construct SRL; conceptul său aparține SQM Architecture SRL; iar proiectantul lui este Transform SRL.

În paralel, Marina Properties acționează ca și constructor la imobilul office de pe str. Brâncuși, înspre beneficiul Arobs Business Centre în colaborare cu proiectantul SC Arhimar Serv SRL. Arobs Business Centre este o companie înregistrată în 2018 în domeniul închirierii și subînchirierii bunurilor imobiliare proprii sau închiriate.

În ceea ce privește Marina Properties, ea este o societate înființată în 2014 de către Alexandru Viorel Marina, reîntors din SUA în contextul boom-ului imobiliar de pe la mijlocul anilor 2000, pe urmele zvonului privind faimoasa natură înnăscută a românului ca proprietar. În 2019, MP SRL a avut vânzări de peste 1.6 milioane euro, dar un profit net declarat doar de cc 126 mii de euro.

Până nu demult, în Cluj, Marina Properties a câștigat teren pe piața rezidențială de exemplu prin blocul de pe colțul străzilor Antonn Pann și Parcul Feroviarilor, dar și în alte cartiere ale orașului și alte localități din România. Clădirea de pe AP&PF este unul dintre investițiile care joacă un rol crucial în restructurarea urbană a Pieței Abator, beneficiind de regenerarea Parcului Feroviarilor din bani publici.

2.

Hotelul în construcție de pe str. Avram Iancu nr. 23-25 (2S+D+P+2E+2M) a generat foarte multe controverse, probabil încă de la data începerii proiectului în 2009, până nu demult, în februarie-martie 2021.

Acum, pe platforma Clujul Civic, au explodat criticile a zeci de persoane, rezultând în exprimarea mai multor nemulțumiri față de practicile urbanistice din Cluj. Sau, precum a menționat Declic într-una din petițiile sale recente, față de domnia mafiei imobiliare în oraș.

Panoul actual afișat pe imobilul de pe str. Avram Iancu se referă la lucrări de Modificare executată pe parcursul lucrărilor, inclusiv modificări la fațadă pe baza Autorizației de construcție 1218/05.10.2015.

Pentru unii, clădirea este pur și simplu o hidoșenie arhitecturală. Pentru alții, este un exemplu de complicități practicate de-a lungul avizării proiectului între Primăria Municipiului Cluj-Napoca (responsabilă pentru lipsa unui PUZ pentru centrul istoric), Comisia Națională a Monumentelor Istorice, dar și instanța judecătorească, care a respins toate acțiunile în instanță formulate împotriva acestuia.

Proprietarul construcției este Pritax Invest SRL, o companie înregistrată în Cluj în 1995 în domeniul comerț cu amănuntul al carburanților pentru autovehicule în magazine specializate. Ulterior, societatea a devenit activă în industria hotelieră, combinându-se cu Polish group Orbis, partenerul strategic din Europa de Est al grupului hotelier francez AccorHotels. Ea a realizat printre altele Hotel Golden Tulip Ana Dome Cluj pe str. Observatorului nr. 129, dar și două hoteluri în Sibiu. În 2017, Pritax Invest SRL a avut o cifră de afaceri de 6.8 milioane de euro, și un profit net de 2.1 milioane de euro.

În aceste condiții, pentru noi cazul este o manifestare a unui fenomen pregnant și în România, unde antreprenorii români își plasează profitul obținut din alte afaceri în imobiliare, o practică pe care am observat-o și în cazul rețelei imobiliare Platinia realizată în Cluj de un afacerist din domeniul salubrității din Maramureș.

De aceea, noi susținem: urbanismul haotic nu se rezolvă doar prin reglementări urbanistice. Pentru a schimba radical practicile din ultimele decenii ce azi ne aruncă în față monstruozitățile care ne sufocă, este nevoie ca ele să fie stopate prin punerea urbanismului în slujba interesului public și prin reglementări financiar-fiscale din domeniu.

3.

Pe pagina de internet a Vista Gallery Apartments, proiect a cărui beneficiar și constructor este Societatea de Construcții Napoca SA, putem citi următoarea chemare: “Ce poate fi mai plăcut decât să trăiești în cel mai vibrant punct al Clujului savurându-ți cafeaua pe terasa locuinței tale și admirând priveliștea orașului? Panorama de invidiat a noului tău apartament va oferi o notă romantică și de prestigiu vieții tale sociale! Alege să trăiești în concordanță cu aspirațiile tale!”, https://www.vistagalleryapartments.ro/.”

În spatele acestei fantezii locative se află o societate de construcții, care s-a înființat în 1991 prin divizarea Trustului de Construcții Montaj Cluj, la rândul său o întreprindere de stat cu o istorie de 60 de ani. Din portofoliul SCC Napoca SA fac parte și extinderea pistei la Aeroportul Internațional Avram Iancu Cluj-Napoca, dar și expertiza pentru Centrul de Management Integrat al Deșeurilor Cluj.

Am citit în presă, că în 2017 firma avea afaceri de 58 de milioane de lei și un profit de numai 0.1 milioane. În momentul de față, pagina de internet a SCC Napoca este suspendată. Iar panoul construcției de pe str. Tăietura Turcului anunță lucrări de Modificări pentru lucrarea începută cu o autorizație din aprilie 2018 pe o locație cu grave alunecări de teren. Totuși: 6 din cele 30 de apartamente cu o cameră, 12 din cele 18 de apartamente cu două camere, și 6 din cele 14 apartamente cu 3-4 camere, deja sunt vândute.

Dar este evident că nimeni nu locuiește nici acum în această clădire. Suprafața utilă din această clădire ce stă goală, a fost scoasă la vânzare la un preț de peste 2000 euro/ mp încă din faza de proiect. Ce s-a întâmplat cu banii plătiți de cumpărători în condițiile în care în martie 2019 compania a anunțat câteva proceduri de evitare a insolvenței prin Compania Asset Recovery din Cluj?

Oricum ar fi, este bine de știut că Napoca Construcții a făcut parte din imperiul de afaceri al lui Ioan Bene, care a mai deținut, printre altele, și platforma industrială Unirea, iar la un moment dat, prin firma Napocamin și hotelul Continental. El a fost condamnat la închisoare, dar nu a fost extrădat de Italia, unde are locuință și firmă. Azi, acționarul majoritar al Napoca Construcții este IT Transilvania Invest. În ianuarie 2021, valoarea pe piață a acțiunilor Societăţii de Construcţii Napoca se afla în jurul a 34 milioane de lei.

4.

Clădirea de 95 de metri, cu 25 etaje și 5 etaje de parcare de pe Calea Florești nr. 139 din Cluj-Napoca, este vândută nu doar ca un câștigător al competiției celor mai înalte blocuri de locuințe din România. Acest obiect(iv) de consum crează consumatorul presupus ideal, care “privește cu mândrie către Occident”: câștigătorul competiției capitaliste, atât din punct de vedere financiar, cât și simbolic: “un aventurier urban, cu spirit cosmopolit, care caută un loc emblematic, plin de inovații” (citate preluate de pe site-ul West City Tower).

Ne-am obișnuit deja cu acest discurs de promovare al dezvoltatorilor, care ne transmite astfel de mesaje de parcă nici nu am avea nevoie de bani, de parcă ar trebui doar să ne dorim să locuim în cele mai bune locuri, ar trebui doar să ne placă înălțimile, să fim inovativi, să vrem “să privim Clujul cu alți ochi, în ascensiune”. Cealaltă parte a acestor mesaje, cea ascunsă sau implicită, ne spune: cei care nu ajungem la astfel de înălțimi, suntem lipiți pământului, fiind captivi ai unor gesturi nedemne pentru omul competitiv cel nou, gen de împărțit salariul între plătit mâncarea, chiria, utilitățile, eventual medicamentele, știți, captivi ai unor “practici comuniste”, pe care dacă le avem, nu merităm să locuim în acest oraș magnet ce îi atrage pe investitori.

Firma Imperial Development a lansat proiectul în 2007, obținând în aprilie 2008 o derogare din partea Consiliului Local al municipiului Cluj-Napoca prin care s-a modificat Planul Urbanistic Zonal în privința înălțimii. Înființată în 2007, precum putem citi pe site-uri despre firmele din România, o companie cu acest nume ocupă locul 1 în Topul Afacerilor din România în domeniul Producției de energie electrică.

Proiectul West City Tower s-a aflat printre marile planuri de construcții elaborate în contextul boom-ului imobiliar clujean dinainte de criză. El a generat încă de atunci proteste, din păcate fără succes, din partea oamenilor care locuiesc în zonă în vechile blocuri de 10 etaje. Apoi, construcția a stat în așteptare. Omul de afaceri Radu Vlas a preluat firma în 2012, devenind proprietar al terenului de 2773 mp, precum și al proiectului, studiilor și avizelor aferente. Vlas este proprietarul televiziunii Alpha TV și a complexului Leul din Piața Mihai Viteazu, dar și al societății Rasimo, care s-a ocupat de administrarea spațiilor verzi din Cluj-Napoca până în 2011. În momentul preluării, el declara: “Vrem să facem acest proiect, să ne apucăm de lucru. Este greu să ne raportăm la ceea ce se întâmplă azi în piaţă, dar acesta este un proiect care se va întinde pe trei ani, iar piaţa se mai schimbă până atunci. Noi mizăm tocmai pe înălţime: se caută panorama.” Cei care au foarte mulți bani (nici nu ne mai întrebăm de unde), își permit să investească în diverse domenii, inclusiv în imobiliare și să aștepte contextul prielnic în care aceste investiții încep să facă profit.

În ceea ce privește prețurile, în ianuarie-februarie 2021, pe pagina de facebook a investiției puteam citi chemarea: “Apartamentele sunt disponibile începând cu etajul 6. În funcție de etaj, orientarea sud/nord și suprafață, prețul apartamentelor diferă. Pentru oferte personalizate de preț, vă invităm să ne contactați.”

Proprietarii West City Tower ne spun clar ce înseamnă transformarea unui oraș și a locuințelor sale în obiect de investiție financiară, sau ce înseamnă dezvoltarea imobiliară pentru profit: “De ce să investești în Cluj? Un oraș vibrant, multicultural, cu istorie și cultură bogată! Un oraș care te uimește în fiecare zi și în fiecare anotimp! Investește în Cluj! Investește în West City Tower!”

5.

Povestea din spatele acestei poze are două componente, cu două investiții, una privată și alta publică, pe un teren la o distanță de doar câțiva metri de la calea ferată. Este îmbucurător să vedem apropierea celor două blocuri, în sensul de a conecta spațial locuințele sociale de cele private. Ceea ce ne deranjează în această poveste este în primul rând tergiversarea din 2010 încoace a construirii blocului de către primărie, reducerea la jumătate în acest răstimp a numărului de apartamente realizate, în condițiile în care este clar că în proximitate mai era teren pentru construcție. Și ne mai întrebăm, cum se va asigura reducerea poluării fonice în zonă.

Blocul cu 12 apartamente de locuințe sociale, încă în construcție, este realizat de Primăria Municipiului Cluj-Napoca pe un teren de 740 mp. Proiectul are o istorie lungă de peste 10 ani: poate cunoaște cineva de ce s-a tergiversat atât de mult chiar și după 2012, când primăria a renunțat la a construi acolo un bloc de ANL (pentru că Agenția Națională de Locuințe probabil nu a mai alocat banii promiși) și a decis construirea a doar 12 locuințe sociale pe același teren. În 2016, conform declarației primarului Emil Boc procedura de licitație pentru locuințe sociale se afla în plină derulare, urmând ca până în jurul datei de 1 septembrie să fie finalizată. Etapa post-criză era promițătoare, dar bugetul consistent al orașului de-a lungul ultimelor 5 ani, din păcate, nu a adus beneficii stocului de locuințe sociale.

În 2019, primarul dădea asigurări că proiectul de locuințe sociale cu 12 apartamente va fi dus la bun sfârșit în acel an, la fel a declarat și pentru 2020. Apoi, în 2020, am aflat că firma contractată, SC Ceconi SRL, nu poate efectua lucrările, având probleme financiare, fiind amenințată cu penalizări de primărie.

Acum, în bugetul de peste 400 milioane de euro pe anul 2021, primăria clujeană anunță din nou fonduri pentru cele 12 locuințe sociale de pe str. Ghimeșului.

Unde sunt fondurile alocate de-a lungul celor 10 ani?

Cei 400 de solicitanți de locuințe sociale aud anual că se fac investiții pe str. Ghimeșului, și tot așa anual observă că locuințele prevăzute tot nu au ajuns să fie repartizate, sute de persoane fiind lăsate pe lista de așteptare, unele chiar și de 20 de ani.

În imaginea atașată ni se mai arată un bloc privat în construcție cu adresa Calea Traian Vuia nr. 2, realizat pe baza unei autorizații de construcție din iunie 2020, eliberată ca răspuns la cererea depusă în aprilie 2020 de beneficiar, la rândul său bazată pe un proiect scris în 2018. Regimul de înălțime al blocului este: S+P+2E+Etaj retras, și el include 30 de apartamente. Proprietar: Gighibanda SRL, care, în 2019, cu zero angajați, a avut o cifră de afaceri de peste 9.5 milioane de euro, și un profit net de aproape 2.5 milioane euro.

Firma a fost înființată în 2005, pe domeniul de activitate dezvoltare imobiliară, construind în Cluj-Napoca și în Florești, cu cifră de afacere zero între 2010-212, revenindu-și încet după criza financiară. Proprietarii firmei au mai multe companii, prin care au realizat lucrări cum ar fi: Valley Residence Florești, Bella Vista Complex Rezidențial, Family Park, Fabricii Panoramic, Complex Rezidențial Sun Garden (în apropierea Cartierului Europa, unul dintre cele mai râvnite cartiere din Cluj, unde prețul la metru pătrat ajunge până la 2500 euro).

De pe Korter am aflat că apartamentele din blocul de pe Ghimeșului/ Calea Traian Vuia nr. 2, numit Hidden Residence, se vând de la 1470 euro/ mp + TVA de către firma Cluj Rezidențial, un alt nume prin care se promovează blocul realizat de SC Gighibanda SRL.

6.

Îl poți vedea pe proprietarul SDC Imobiliare, Ștefan Berciu, pe pagina Ministerului Afacerilor Externe în calitate de consul onorific al Republicii Burgundi în Cluj, dar și pe platforma Property Forum, de unde afli cele mai semnificative știri despre piața imobiliară din Europa de Sud-Est. Iar emblema SDC Properties pusă pe clădirile sale o poți vedea peste tot în Cluj, în centru și prin diverse cartiere, precum arată harta atașată și ea la această postare, descărcată de pe pagina de internet a firmei înființate în 2010. Citeam despre Berciu, pus în topul dezvoltatorilor imobiliari locali, că deja în 2017 livrase peste 1200 de apartamente în Cluj, pregătind la acea oră încă alte peste 1000 de apartamente.

În imagine vedeți o parte din ansamblul de imobiliare compus din corpurile A, B, C și D, realizat pe baza unui Plan Urbanistic Zonal de restructurare urbană pentru str. Anton Pann nr 12-16, aprobat de Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca în 2016. Scopul acestui PUZ a fost restructurarea terenului în vederea valorificării potențialului de dezvoltare urbană. Pe el au figurat ca proprietari SC Carpimez, SC Mezagro, SC Sompan Invest și mai multe persoane fizice, iar ca beneficiar SDC Imobiliare. 📢De altfel, întregul teritoriu mai larg din zona străzilor Someșului, Pieței Abator, Parcul Feroviarilor și dincolo de ele până la blocurile din cartierul Mărăști, apare pe PUG-ul din 2014 al orașului ca “zonă de restructurare urbană: spațiu cu caracter rezidențial de tip periferic, dezvoltat pe un parcelar cu clădiri de factură modestă, … caracterizat de un proces de declin urban; restructurarea zonei având ca scop transformarea sa în teritoriu urban cu caracter mixt, de tip subcentral.”

Bine plasat, deci, acest ansamblu de blocuri, pe terenul vechii fabrici de mezeluri, legat în trecut de abatorul din apropiere, aflat în mijlocul unui teritoriu urban unde planificarea socialistă a păstrat vechile case, pentru că spațiul era prea dens locuit și ar fi fost nevoie de prea multe apartamente de bloc de dat proprietarilor în schimb. SDC Imobiliare a păstrat probabil regimul de înălțime impus de PUG, arată ciudat doar față de cele câteva case rămase în vecinătatea sa care, împreună cu actualii lor locatari, cu siguranță vor dispărea în curând făcând loc altor noi imobile corespunzătoare noilor timpuri și aspirații. Ansamblul Anton Pann 12-16 a respectat și norma multi-funcționalității, are spații comerciale scoase la vânzare sau înspre închiriere la parterele celor patru blocuri (am văzut acolo anunțuri de la agenții imobiliare precum Blitz, Rems și Bia Look Imobiliare). A creat însă o aglomerare pe strada înfundată, contribuind la creșterea traficului atât acolo, cât și pe strada Someșului cu noile sale imobile (printre ele Scala Center pe terenul fostei Fabrici Napochim, City Casa, Centrul de Cercetare al firmei Bosch, sau clădirea firmei IT Taco Developments înălțat pe scheletul fostei Fabrici Flacăra) - am scris despre ele în volumul nostru din 2019, “Șantier în lucru pentru profit”.

În 2017, SDC Imobiliare avea vânzări în valoare de aproape 9.5 milioane de euro și un profit net declarat de peste 2 milioane euro. Aceste cifre au scăzut în 2018, iar în 2019 dezvoltatorul a declarat doar un profit net de 139476 euro. Însă asta, desigur, nu înseamnă că firma și-ar  reduce din activitate.

Din contra, tot pe Property Forum citeam într-un articol din decembrie 2020, că SDC Imobiliare, cu o realizare de 15000 de apartamente și alte câteva spații comerciale și de birouri în Cluj-Napoca, se pregătește pentru cel mai mare proiect de dezvoltare imobiliară din România desfășurat pe 35 de hectare, numit Transylvania Smart City, pregătit de realizare din ianuarie 2021 pe baza unui PUZ vechi din 2007. Și mai mult, în martie 2021, dintr-un interviu acordat de Berciu platformei Lumea banilor aflăm că primul bloc al mini-orașului scos la vânzare a fost deja rezervat în totalitate.

Adevărul este, că se pare că orașul mare, The smart city of Cluj-Napoca, cu un buget de doar 430 milioane de euro, a rămas în urma plănuitului smart-mini-oraș în valoare de 700 de milioane de euro. Smart să fii, noroc să ai.

Dar stai, nu este chiar imposibil nici pentru tine să îți cumperi un apartament aici, și să ai parte mai repede decât restul clujenilor rămași în urmă, un bulevard privat, autobuze electrice, telegondolă, heliport, stație pentru drone cu care vor fi livrate pachete la domiciliu, două lacuri, amfiteatre, nemaivorbind de hotel și aparthotel, hypermarket, supermarket, pază și sistem de supraveghere și monitorizare. Totul este posibil, pentru că poți lua credit chiar de la dezvoltator, care acționează, deci și ca instituție financiară, și pentru ca ție să îți fie bine, a avut grijă să se asocieze cu mai multe companii românești și străine precum și cu fonduri de investiții din afara țării.

De ce în Cluj-Napoca, te întrebi? Îți spune Berciu: “pentru că ne-am dorit nu doar să răspundem nevoii de locuințe la nivelul Clujului, un oras în remarcabilă expansiune, în administrația Emil Boc, ci să facem un pas în ceea ce înseamnă viitorul locuințelor și al locuirii.”

7.

Str. Caracal nr. 13-15 este una dintre deocamdată puținele locații unde firma Tekton Real Estate SRL, conectată la compania grecească Tekton Properties Real Estate, a început să construiască în Cluj. Cea din urmă cumpără și vinde, respectiv închiriază o multitudine de vile și apartamente luxoase peste tot în Grecia, dar oferă și servicii de management de clădiri pentru alți proprietari, sau chiar și asistență în obținerea așa-numitului “Golden Visa Residence Permit” atribuit de către Guvernul Greciei investitorilor non-naționali care cumpără proprietăți imobiliare în Grecia de peste 250000 de euro. Un alt nivel al financializării locuirii decât cel până am ajuns noi, dar suntem pe "drumul cel bun".

Compania Tekton Real Estate a fost înregistrată în orașul nostru în 2016, deci într-un context caracterizat de avântul puternic al dezvoltării imobiliare și creșterii prețurilor de după criză. Activitatea principală a firmei este cea de tranzacții imobiliare, o activitate ce se poate efectua cu zero angajați într-un sediu de apartament de bloc de pe str. Alexandru Vaida Voevod. Cu nicio vânzare de atunci, cu un profit net pe 2019 de doar 543708 euro, Tekton Real Estate mai are în pregătire încă un bloc în Cluj, un pic mai modest decât cel din poza atașată postării, pe str. Parcul Feroviarilor nr. 12.

Cum își prezintă Tekton Real Estate SRL pe pagina sa de internet afacerea:

”În anul 2016 am investit într-un teren situat în centrul orașului Cluj-Napoca pe str. Feroviarilornr. 12. Scopul nostru a fost predarea terenului cu autorizația de construire,transferată clientului nostru, cel care a cumpărat proiectul pentru dezvoltare în continuare.”

”Al doilea  proiect dezvoltat de compania noastră în orașul Cluj-Napoca este situat pe str. Caracal la nr. 13-15, la 400 metri distanță de Gară și la 1,3 km de Piața Unirii. Ansamblul imobiliar  oferă  spre vânzare 49 de apartamente și 3 spații comerciale. Proiectul este în curs de dezvoltare cu partenerii noștri. Locația proiectului, foarte aproape de centrul orașului, oferă o oportunitate de investiție pentru viitor.”

“În 2020 am cumpărat și reconstruit o proprietate în Grecia,în apropierea portului Piraeus.”

Blocul de pe str. Caracal nr. 13-15 se cheamă Cantemir Residence, fiind în apropierea Universității Dimitrie Cantemir.

Cine ar fi crezut acum câțiva ani, că direcția de urbanism a primăriei va acorda în 2018 o autorizație de construcție pe această stradă, printre vechile case, pentru un bloc cu subsol, parter, 5 etaje și un etaj retras? Cine ar fi crezut că asta va deveni norma urbanistică în zonă, pentru că odată apărută în peisaj, domină totul în așa fel încât doar alte construcții de dimensiuni similare se vor simți “adecvate” în apropierea lor.

Asemeni multor altor investiții, și ea promite să vină în “întâmpinarea nevoilor publicului tânăr”, de data asta celui “care își dorește să locuiască aproape de locul de muncă sau studiu.” Construcția este realizată de Coratim Home, firma care a făcut și închiriază Coratim Business Centre, dar și hale industriale în Florești și Baciu, precum și multe unități rezidențiale, printre ele: 1400 de  apartamente în Ansamblul rezidențial Calea Turzii, 83 unități locative în Complexul Moților, 80 în Complexul Moș Ion Roată și 100 de apartamente în Complexul Borhanci cu 4 imobile.

Am scris despre acest dezvoltator, pentru că el este un exemplu din contextul nostru imediat al unui fenomen foarte des întâlnit în lumea imobiliarelor: cel al companiilor internaționale cu mii de proprietăți în diverse teritorii ale capitalismului global, pe care le tranzacționează sau închiriază, repetând până la nesfârșit circuitul producerii banilor din bani, mutându-și investițiile dintr-un loc în altul. Alături de fondurile de investiții, bănci, și fonduri speculative de genul vulture funds ce investesc în datorii, acești landlorzi internaționali sunt actorii principali ai financializării locuirii ce se întâmplă și prin dezvoltarea imobiliară pentru profit sau prin folosirea spațiului urban ca teritoriu al acumulării de capital. Acest fenomen, fiind necontrolat nu doar urbanistic ci și financiar, ba chiar promovat și susținut de stat, a devenit tot mai agresiv și la noi.

8.

Platinia Shopping Center de pe Calea Moților 2-6 (cu vreo 300 apartamente, vândute ca locuințe sau închiriate drept camere de hotel), face parte din așa-numita Comunitate Platinia din Cluj (care mai include Platinia Lounge Residence cu 89 de apartamente de pe str. Constanța nr. 12, și Platinia Elite Residence cu 86 de apartamente de pe str. Dorobanților 33-37), ambele având și spații închiriate ca birouri. Proprietarul acestei “comunități” este SC Florisal (companie de salubritate din Satu Mare) deținută de Vasile Pușcaș, care în 2011 a mai cumpărat încă o firmă (și) pentru derularea afacerilor sale imobiliare (SC Drusal SA). Pe lângă Comunitatea Platinia, Pușcaș și-a plasat bine capitalul și în alte investiții în alte zone valoroase ale orașului (de exemplu pe str. Avram Iancu și str. Pasteur).

Vasile Pușcaș ne spune de ce: "Am făcut această achiziţie ca investiţie. Terenuri bune în oraşele mari nu poţi să cumperi când vrei, ci când apar oportunităţi" (2014). "Pentru că este cel mai mare proiect în derulare din Cluj-Napoca, oraș cu perspective excelente pe piața imobilară, lucru esențial pentru orice bancă. De asemenea, proiectul în sine are caracteristici deosebite, întrucât se află în centrul orașului și, în acest moment, peste două treimi din apartamente sunt deja vândute" (2016).

Un pic de reminder, pentru a plasa clădirea despre care vorbim în fluxul capitalului imobiliar clujean de după 2000 (dincolo de rețeaua de rudenie care l-au legat la un moment dat pe Vasile Pușcaș de celebrul Ioan Rus, proprietarul unui întreg imperiu de afaceri, ce includea până în 2011 și SC Construcții Napoca, preluat atunci de celălalt faimos om de afaceri, Ioan Bene):

În 2011, firma Drusal SA a cumpărat terenul de pe str. Dorobanților 33, printr-o ipotecă de la Banca Transilvania pentru a construi un ansamblu imobiliar; terenul a fost în proprietatea firmei ASIT Real Estate SRL, deținut de Allianz Țiriac Asigurări, care avea din 2007 o Hotărâre de Consiliu Local, ce autoriza PUZ-ul de care era nevoie, completat cu un PUD aprobat de CL în 2011.

În 2012, compania Florisal SA a primit aviz favorabil din partea Comisiei Tehnice de Amenajare a Teritoriului pentru un imobil cu funcțiuni mixte de 7 etaje la colțul străzilor Constanța și Ploiești. Realizatorii PUG-ului și vecinii au contestat acest aviz, așă că planul final de construcție care a primit autorizație, a inclus "doar" o clădire de birouri de 6 etaje, și două corpuri de câte 4 etaje pentru locuințe. Vizavi, pe celălalt colț, din 2015 s-au pregătit clădirea firmei Imoinvest SA și apoi noul imobil al lui Alin Tișe, ambele închiriate acum de NTT Data, al cărui CEO, prin EBS Real Estate Investment a construit și el mai multe imobile (de exemplu un ansamblu rezidențial în vecinătatea Maurer Panoramic din Piața Abator).

După ce în 2010 Ursus Breweries a anunțat că va înceta tradiționala producție de bere din Cluj-Napoca, în 2013 a obținut un certificat de urbanism pentru elaborarea unui PUZ pe Calea Moților unde dorea să construiască un ansamblu mixt de până la 10 etaje (rezidențial, comercial, servicii), și a și început demolarea clădirilor vechii fabrici.

În 2014, Vasile Pușcaș a achiziționat de la Ursus Breweries 1 hectar din terenul fostei fabrici de bere. Citeam că asta s-a întâmplat prin biroul firmei de arhitectură Arhimar (care a făcut planurile pentru toate proiectele imobiliare ale societăţilor Drusal și Florisal). Diana Klusch, corporate affairs director al Ursus Breweries declara: "considerăm că terenul fostei facilităţi de producţie industrială a berii trebuie să capete o nouă destinaţie, care să integreze şi să sprijine planurile de dezvoltare a oraşului".

În 2015 SC Florisal și SC Drusal au obținut autorizația de construcție imediat după un PUZ care a transformat destinația terenului, lucrările fiind începute printr-un credit ipotecar semnificativ de la Libra Bank. Platinia Shopping Center a fost deschisă oficial în 8 aprilie 2017.

Încă din faza sa de proiect, Platinia Shopping Center se vindea ca o super-investiție și prin următorul argument expus pe pagina sa de internet: “Proiectul este important atât din punct de vedere economic cât și pentru comunitate, datorită construirii unui drum de patru benzi care va uni strada Calea Mănăștur cu zona stadionului și a Sălii Polivalente”.

Cine plătește acest drum (cu exproprierile aferente) ce contribuia de la bun început la creșterea valorii de piață a investiției de pe Calea Moților 2-6?

Ulterior am aflat că Primăria Municipiului Cluj-Napoca, din bugetul public: după ce în 2019 a finanțat studiile de fezabilitate, iar în octombrie 2020 Consiliul Local a votat proiectul de hotărâre privind "aprobarea Documentației tehnico-economice și a indicatorilor tehnico-economici pentru obiectivul de investiții Modernizare Calea Moților  - Calea Mănăștur - str. Uzinei Electrice - str. Oțetului - str. Mărginașă”. Știm argumentele privind traficul, cunoaștem ceva și din vechile planuri (cele elaborate în mai multe valuri din perioada sistematizării socialiste) privind zona. Nu ne gândim la alte legături acum.

Pentru că, până la urmă este sâmbătă. Așa că, relax și chill.

Drumul a fost anevoios de la vechiul manufacturier de bere “Czell Frigyes és Fiai” din 1903, transformat în 1937 în “Ursus - fabrica de bere”, iar în 1941 în “Ursus Egyesült Kolozsvári és Tordai Sörgyárak Rt.”, în 1943 în “Ursus sörgyár”, naționalizat fiind în 1948 sub numele fabricii "Înainte". Ursus ce părea un etern clujea, după 1990 a fost prima fabrică din Cluj privatizată prin licitație publică, ajungând apoi în proprietatea producătorului sud-african de bere SABMiller, închisă și demolată în efervescența imobiliară a noilor timpuri, cu atenta contributie a fostului director Octavian Buzoianu, un alt mester local al imobiliarelor.

După ce va fi gata acest nou drum cu patru benzi pe Calea Moților, poți răsufla liniștit, și nu îți va mai rămâne altceva de făcut decât să savurezi Platinia, care “este un stil de viață, este confortul tău de zi cu zi, este eleganță, fiind acasă cu o nouă semnificație.”

9.

“Cazul casei umbrite de bloc de pe strada Câmpului din Cluj-Napoca” a devenit emblematic în ultima vreme în orașul nostru. În 2020, după 10 ani de lupte în instanță, familia reclamantă a câștigat procesul: s-a constatat că primăria a emis o autorizație de construcție nelegală pentru constructorul blocului, și apoi nu a dispus desființarea construcției edificate ilegal; până la urmă, hotărârea judecătorească a stabilit o despăgubire de peste 280 mii de lei reclamanților, din motiv că blocul a scăzut valoarea imobiliară a casei lor.

Dincolo de “casa umbrită de bloc”, întregul mediu construit de pe str. Câmpului (care a crescut enorm precum arată harta comparativă atașată) a fost marcat de multă vreme de multiple conflicte. În ele se manifestă vaste probleme sistemice ale dezvoltării urbane clujene de după 1990. Dar în același timp, prin ele se articulează interese economice concrete ale unor actori concreți, conflictele respective fiind articulate în relațiile de putere dintre afaceriștii imobiliari și primărie, între diverși actori ai afacerilor imobiliare (dezvoltatori, agenți, bănci, fonduri de investiții) care în cazuri conflictuale sunt reprezentați de avocați sau case de avocatură; dar și între urbaniști care reglementează și firme de arhitectură în căutarea unor dezvoltatori tot mai puternici și proiecte cât mai spectaculoase; precum și între mici proprietari și mari dezvoltatori, între proprietarii/ constructorii de case familiale și investitorii în ansambluri rezidențiale/ blocuri; și nu în ultimul rând între ecologiștii care protejează spațiile publice verzi și cei care susțin sfințenia proprietății private dobândite prin privatizare (de multe ori abuzivă) chiar și în sensul dreptului de a construi locuințe în păduri ce ar trebui să rămână bunuri publice.

Parțial, conflictele mai sus amintite se datorează modificărilor efectuate în reglementarea urbanistică locală de după 1990, chiar dacă aceasta a avut o constantă atitudine negativă față de ideea planificării urbane publice. După cum știm, str. Câmpului traversează o zonă verde unde pe baza vechiului PUG s-au construit case familiale din anii 1990; care apoi, prin noul PUG a fost definită ca Zonă_Ve unde se interzice locuirea de orice tip (fiind parte dintr-un teritoriu menit să contribuie la extinderea spațiilor verzi din oraș); și unde, în mod efectiv cel puțin din 2010 încoace au apărut mai multe blocuri între case, sau chiar și ansambluri rezidențiale. Cum este “Mănăștur Forest” de pe str. Edgar Quinet, dezvoltat de Agenția imobiliară „Nicole Rezidențiale Cluj”. Sau “Citadella Residence”, o realizare a conglomeratului Alber Holding format din 12 companii, prezentat în 2015 la MIPIM (cel mai mare eveniment al pieței imobiliare globale).

Noi considerăm, că până la urmă toate cazurile de dezvoltări imobiliare pentru profit aduse în discuție în această săptămână prin nominalizările la “Premiul Imobiliarelor de rahat” sunt și manifestări ale planificării urbane privatizate. Iar asta nu putea să rezulte în altceva, decât în haosul imobiliar care, recunoscut azi de tot mai mulți ca fiind problematic, este denunțat în diverse feluri.

Cei mai mulți blamează primăria sau primarul pentru cele întâmplate, sau unele persoane de la urbanism bănuite de corupție dinainte, în timpul și după “primarul (interimar) 50-50”.

Unii consideră că este prea multă, alții, din contra, că este prea puțină intervenție din partea primăriei, dar oricum ar fi,  se pare că tema urbanismului și dezvoltării imobiliare a devenit problema crucială a regimului Boc.

Nu este de mirare, spunem noi. Pentru că acesta este un domeniu, unde există mize financiare foarte mari pe termen scurt, mediu și lung, și dincolo de posibilele rețelizări ale unor dezvoltatori, toată lumea vrea să iasă învingătoare din această competiție: propunând noi și noi proiecte imobiliare, tot timpul mai înalte, mai verzi, mai smart, afirmând că prin asta vrea să răspundă la nevoile de locuire din oraș, dar în fapt, pentru că asta este natura dezvoltării imobiliare, urmând multiplicarea profitului.

În spatele haosului imobiliar stă defapt lupta financiară pentru acumularea de capital și până când primăria va continua să fie instrument în acest joc, cu siguranță nu va contribui la transformarea Clujului în oraș pentru oameni și nu pentru profit.

Comments are closed.