21.08.2020.
Deoarece suntem în contextul alegerilor locale, în ultimele noastre trei apeluri am vorbit despre strategia locuirii,[1] despre șansele tinerilor de a locui în Cluj-Napoca[2] și despre modalități de a crește stocul de locuințe sociale publice,[3] făcând referire la declarații ale unor lideri ai PNL, USR și Pro România pe teme importante lor. Răsfoind astfel de luări de poziții, am observat că și următorul subiect a fost pus pe agenda publică:
“Orașul va deveni mai locuibil (élhetőbb), sau ne vom îneca în propria noastră dezvoltare. Din 2004 încoace, când Gheorghe Funar a dispărut de pe scena politică, Clujul s-a dezvoltat enorm din punct de vedere economic. Din păcate, însă, infrastructura urbană a rămas în urma acestei dezvoltări care a însemnat și o creștere a populației. Foarte mulți oameni din toată țara vin aici ca să lucreze, și orașul găzduiește 70000 de studenți. Eu vorbesc despre lucruri care pot să îi aducă mai aproape comunitățile de români și de maghiari din oraș.” (Csoma Botond,declarație făcută pe 10.03.2020, publicată pe pagina de internet a Uniunii Democrate Maghiare din România)[4]
Susținem dezideratul de a face orașul Cluj mai locuibil (élhetőbb Kolozsvár). Totodată, apreciem voința politică din aceeași declarație, de a găsi după atâtea decenii o soluție adecvată pentru zona rezidențială din proximitatea rampelor de deșeuri din Pata Rât. Aceasta a fost formată ca un teritoriu segregat de restul orașului și prin măsuri ale primăriei clujene, fiind caracterizată și azi de multiple privațiuni materiale și stigmatizare culturală. Este foarte adevărat că avem nevoie de un urbanism care reduce discrepanțele, inegalitățile și nedreptățile teritoriale de la nivel local. Pata Rât este un exemplu extrem al celor din urmă. Dar în orașul Cluj există și alte zone pentrucare se impune un nou tip de urbanism asumat de administrația publică locală, unul care să respecte și dezideratul echității spațiale și sociale, nu doar norme privind construcțiile. Cu acest scop, primăria trebuie să devină un actor activ al pieței de locuințe prin realizarea de noi locuințe sociale într-un număr considerabil, precum și prin negocierea cu dezvoltatorii locali în vederea creșterii fondului locativ public.
Propunerea noastră este să facem Clujul locuibil (élhetőbb) și spațial mai echitabil, țintind acest obiectiv general prin dezideratul locuirii (lakhatóbb). Dacă, împreună cu celelalte dimensiuni ale infrastructurii urbane, se îmbunătățesc și condițiile de locuit pentru toți oamenii indiferent de cartier; și dacă vor exista locuințe sociale adecvate în toate cartierele, atunci cu siguranță orașul Cluj va deveni mai locuibil atât ca preț, cât și în materie de condiții. Înaintea alegerilor locale ne așteptăm la o dezbatere reală între candidați exact în jurul acestei întrebări: cum vor face ei orașul mai locuibil din punctul de vedere al locuirii? Cum ar arăta un élhetőbb Kolozsvár în varianta sa de lakhatóbb Kolozsvár?
Este timpul ca reprezentanții clujenilor să declare că un oraș este locuibil atunci când:
- Nimeni nu este constrâns să locuiască în locuințe sau zone supraaglomerate.
- Nimeni nu plătește pe locuire peste 30% din veniturile sale (în Viena, acest procent este de maximum 20-25%).
- Nimeni nu este lăsat să ajungă să locuiască în condiții inadecvate.
- Nimeni nu este condamnat să trăiască în locuințe neconvenționale.
- Nimeni nu este evacuat fără oferirea unei locuințe alternative adecvate.
Un astfel de oraș cu siguranță ar aduce mai aproape unii de alții nu doar comunitățile de români și de maghiari, ci și romii, germanii și persoane de alte etnii din această localitate. Politica de locuințe sociale este una care transcede granițele etnice și mizele politicilor etno-culturale, aducând beneficii tuturor, indiferent de etnie.
*
Să ne reamintim de procesul dezvoltării fondului locativ din Cluj după 1990, care a făcut ca țintele de mai sus să nu se împlinească. Construcția pe segmentul rezidential (și nu numai) a prins avânt în Cluj de la începutul anilor 2000. În 2005 au fost lansate pe piață aproximativ 1000 de locuințe noi (ceea ce însemna o creștere de 400% comparativ cu 2001). Numărul autorizațiilor de construcție a cunoscut o creștere permanentă, fondul total de locuințe a continuat să crească și el an de an, în paralel cu diminuarea noilor construcții din fonduri publice și a fondului locativ public (vezi Figura 1, Figura 2 și Figura 3 din Anexă). Dezvoltatorii imobiliari au apărut în oraș la începutul anilor 2000. Ei au pornit de la proiecte relativ restrânse de 20-30 de apartamente în 2000, ajungând în 2008 la proiecte ce înglobează mii de unități locative, iar în 2016-2019 la predarea sau începerea construirii unor clădiri cu funcțiuni mixte de 10-15 sau chiar 25 de etaje. Prin politica de locuire națională și locală, dezvoltatorii au fost încurajați să câștige și să dețină monopolul asupra construcției de locuințe și asupra stabilirii prețurilor de pe piață.
În cele de mai jos, prin câteva exemple de inițiative rezidențiale, descriem tendințele teritoriale ale dezvoltării Clujului după 1990. Menționăm că am identificat aceste exemple prin studierea Hotărârilor de Consiliu Local emise de-a lungul deceniilor trecute, precum și a unor pagini de internet care promovează ansamblurile rezidențiale clujene. Cât de locuibil a devenit orașul nostru în ultimii 30 de ani?. Pentru că profitabil a fost și este în continuare pentru afaceriștii din domeniul imobiliar (dezvoltatori, agenții imobiliare, bănci, firme de investiții).[5]
Cele cinci trenduri spațiale ale dezvoltării imobiliare rezidențiale după 1990 au fost următoarele:
- Extinderea orașului prin încorporarea unor terenuri extravilane din proprietatea statului, darea lor în concesiune și transformarea acestora în zonă de locuire privată constând din case familiale colective sau individuale, ori din blocuri. Față de 1977, când perimetrul construibil al orașului a fost de 3978 hectare, în 2000 intravilanul acestuia a încorporat 6470 hectare, în 2016 ajungând la 10472 ha (vezi Vigneta 1 cu exemple).
- Încadrarea în cartierele muncitorești presocialiste ale unor noi ansambluri de case familiale (în cartierele Bulgaria și Iris din zona industrială de Nord a orașului), dar și în spațiile libere sau spațiile verzi ale cartierelor construite între 1960-1989 (Grigorescu, Gheorgheni, Plopilor, Mănăștur, Mărăști, Zorilor și Calea Turzii). (Vezi Vigneta 2 cu exemple).
- Revenirea în centrul orașului cu construirea unor clădiri de locuințe și/sau clădiri cu funcțiuni mixte (locuințe, birouri, servicii), de obicei definite drept de lux și foarte scumpe. Acest trend a fost susținut de ideea regenerării și restructurării urbane, care a contribuit la gentrificarea zonelor (peri)centrale, adică la scumpirea acestora, precum și la schimbarea fondului locativ prin demolări și noi construcții, dar și la înlocuirea treptată a vechilor locuitori ai acestor zone. (Vezi Vigneta 3 cu exemple).
- Demolarea clădirilor unor vechi fabrici cu activitate redusă sau cu totul suspendată, și folosirea acestor zone pentru construcții de locuințe private prin investitori imobiliari. (Vezi Vigneta 4 cu exemple).
- Extinderea dezvoltării imobiliare dincolo de oraș înspre zona metropolitană prin acapararea de terenuri agricole în intravilanele rezidențiale ale comunelor Florești, Baciu Apahida, Gilău. În ultimii zece ani, aceste investiții au oferit locuințe persoanelor atrase de dezvoltarea economică a zonei la prețuri un pic mai mici decât cele practicate în oraș, dar, prin modul în care au fost (ne)planificate, au contribuit și la sufocarea traficului rutier înspre și prin oraș.
Dezvoltarea fondului locativ descris mai sus a fost facilitată de urbanismul post-socialist laisse faire fundamentat și pe o politică a locuirii bazată pe dezvoltarea imobiliară pentru profit și reducerea dramatică a fondului de locuințe sociale publice. Istoria acestei dezvoltări este o istorie a transformării Clujului în “oraș magnet” pentru afaceri imobiliare. În 2019, Forbes Best Cities a plasat Cluj-Napoca pe locul 3 din România în clasamentul celor mai bune orașe pentru afaceri. La baza acestui clasament stau și criterii precum stocul de investiții străine directe, cifra de afaceri și profitul net mediu, dar și stocul de locuințe.[6] Același Forbes notează: costul chiriilor în raport cu veniturile ridică o problemă în orașul transilvănean. Astfel, cel mai mare preț al chiriei la locuințe se înregistrează în Cluj-Napoca, cu aproximativ 3% mai mare decât în București. Tot în Cluj, se observă un cost cu până la 20% mai mare pentru un metru pătrat cumpărat al locuințelor aflate la periferia orașului.[7]
*
În toată perioada de după 1990 nu s-au construit doar noi ansambluri rezidențiale. S-a construit și imaginea omului nou, clujeanul ideal care e mândru de capacitatea sa de a plăti lunar peste 400-500 de euro pentru o chirie sau rată bancară sau 1800 euro/ mp pe o locuință. În paralel s-a construit și imaginea clujeanului nedorit, care nu poate plăti aceste prețuri pentru o locuință și care nu merită să locuiască în oraș. Nu în ultimul rând, în acest context s-a normalizat ideea conform căreia este natural și normal ca afaceriștii imobiliari să investească, să zicem, 25000 de euro pe un apartament și să obțină 100.000 de euro, în condițiile în care primesc și facilități urbanistice și fiscale de la stat și de la municipiu.
Azi, din fericire, suntem tot mai mulți cei care contestăm că aceste construcții, atât la propriu, cât și la figurat, ar servi interesele celor mulți din Cluj-Napoca. Toată lumea știe cât de mari sunt inegalitățile de venit (și) în Cluj, toată lumea înțelege că și cei care câștigă venitul minim pe economie fac munci utile pentru oraș, toată lumea realizează că nici salariul mediu pe economie nu este suficient pentru a cumpăra o locuință adecvată în Cluj și a avea un trai decent după plata costurilor cu locuirea. Tot mai mulți spunem cu voce tare aceste lucruri și, pe baza lor, împreună revendicăm de la administrația publică locală o politică de locuire care să acorde prioritate creșterii fondului de locuințe publice pentru a face orașul mai locuibil din punctul de vedere al calității vieții și al costurilor sale.
ANEXE
- Vignete - exemple de proiecte rezidențiale în Cluj-Napoca
Vigneta 1
Această paradigmă de dezvoltare teritorială s-a materializat în proiectele din Bună Ziua, Câmpului, Soporului, Făget, Între Lacuri; dar și în planurile de construcție de locuințe pe terenuri publice ale unor societăți comerciale înființate pe baza asocierii Consiliului Local al Municipiului Cluj-Napoca și firme private, și anume: Borhanci, Lombului și Tineretului.[8] Cele din urmă au fost singurele proiecte care aveau o prevedere privind alocarea în fondul public a unui număr de apartamente din cele realizate de dezvoltatori, dar au rămas nerealizate. În ceea ce privește zonele amintite, observăm că dezvoltarea imobiliară a continuat pe acele teritorii în pofida obiecțiilor formulate de ecologiști, urbaniști independenți sau vechi locuitori. În Borhanci s-a dezvoltat printre altele Complexul Borhanci Residence, Erih Berghel Residence și Mina Residence, iar pe Lombului Ego Residence. Apoi, în Bună Ziua, de exemplu, în 2019 s-au finalizat noile ansambluri rezidențiale, precum Sophia Residence, Clar Residence Park, sau Ansamblul rezidențial LOFT Cluj e-Novation. În momentul de față se află în construcție în colonia Sopor ansamblul Mon Jardin Residence,[9] iar în Borhanci Gardenia Residence.
Vigneta 2
Prin acest trend de dezvoltare spațială s-au realizat, de exemplu, în cartierul Mănăștur proiectul Tower Park, în Grigorescu American Village Condominiums, în zona Calea Turzii ansamblul Belle Ville, în cartierul Andrei Mureșanu proiectul Errigal Residence, în cartierul Plopilor Central Park Residence, în cartierul Iris River Tower și Junior Residence, în cartierul Gheorgheni, în apropierea Iulius Mall, ansamblul Grand Park Residence, și în cartierul Mărăști, mai recent, ansamblul Avella, dar și Beauciel Residence și blocul Marina Properties din apropierea Parcului Feroviarilor și Pieței Abator. În momentul de față, există multe alte ansambluri rezidențiale aflate în stadiu de proiect sau în construcție, precum, în Mănăștur: Columna Residence, West City Tower; în cartierul Zorilor: Alfa Residence Zorilor, Wings; în diverse părți ale cartierului Mărăști: Record Park, Proiect Anton Pann, Maurer Panoramic, Oxygene Residence, Solaris Vila, The Nest; în Grigorescu: View by Donath Park, Vista Residence; în Plopilor Solaris Elite și Solaris Arena; în Gheorgheni: Seasons, Brâncuși Residence; în cartierul Bulgaria Albiei Residence; în zona Parcului Armătura: Solaris Prisma.
Vigneta 3
Tendința menționată a început prin eliberare de PUD-uri și PUZ-uri din a doua parte a anului 2004 prin inițiative de pe calea Dorobanților, strada 21 Decembrie 1989, colțul străzilor Ploiești și Constanța, strada Traian, Calea Moților, Calea Mănăștur. Construcțiile efective au fost pornite mai târziu, după 2005, culminând cu mai multe proiecte realizate în ultimii patru-cinci ani, în perioada post-criză. De exemplu, în 2011 Consiliul Local a aprobat Planul Urbanistic de Detaliu pentru SC Drusal SA pe terenul Dorobanților 33, iar în octombrie 2012 a emis autorizație de construcție pentru ansamblul imobiliar cu funcțiuni mixte, numit Platinia Lounge Residence. În 2013, SC Florisal, cealaltă firmă a dezvoltatorului imobiliar Vasile Pușcaș, a primit undă verde de la Consiliul Local pentru un alt proiect la colțul străzilor Ploiești și Constanța, numit Platinia Elite Residence. După 2016, în vecinătate s-au construit alte două turnuri: unul de către Imoinvest SA, iar celălalt de Alin Tișe, președintele Consiliului Județean. În momentul de față, tranzacțiile pe case vechi din zone semi-centrale ale orașului, cu scopul realizării unor noi dezvoltări imobiliare de pe urma demolării fondului vechi, continuă pe străzile Decebal, Traian, Burebista, Constanța, Someșului, Ploiești, Einstein, Paris și altele. Noile investiții din aceste zone se vând în stadiu de proiect sau de construcție, printre ele Solaris Astoria, Solaris City, Solaris 10, Proiect Burebista și altele.
Vigneta 4
Printre exemplele acestui trend se află și cel al dezvoltatorului imobiliar Vasile Pușcaș, proprietarul firmelor de salubrizare Drusal și Florisal din județul Maramureș. Acesta a achiziționat în 2014 de la Ursus Breweries 1 hectar din terenul fostei Fabrici de bere Ursus, după ce compania de bere obținuse deja în 2013 un certificat de urbanism pentru elaborarea unui PUZ pentru construirea unui ansamblu mixt de până la 10 etaje pe terenul fostei fabrici ce a încetat producția în 2010, clădirea veche a fabricii fiind demolată în 2011. În decembrie 2014, Consiliul Local a aprobat o derogare de la PUD printr-un PUZ pentru ansamblul mixt Platinia Mall Residence. Un alt exemplu al acestei paradigme de construire de locuințe private de către dezvoltatori imobiliari este Ansamblul Sala Sporturilor. Dezvoltatorul proiectului a fost S.C. Textila Romat S.A., care în 2007 a transformat fosta clădire a Fabricii de Mătase România Muncitoare în imobil rezidențial. SC Textila Romat SA, ai cărei proprietari sunt oamenii de afaceri clujeni Dorel Goia și Gabriel Cârlig, a primit autorizație prin HCL 848/2006 pentru “reconversie funcțională, extindere și transformare la imobile existente, de la P+3E la P+10E”, pe strada Salcâmului nr. 37.” Continuând șirul acestui tip de dezvoltare imobiliară pe locația unor vechi fabrici putem aminti aici și Blocurile de pe str. Ploiești 39-45 finalizate în 2018 și Ansamblul rezidențial Scala Center dat în folosință la finalul anului 2019, ambele pe locații ale fostei fabrici Napochim; dar și Casa Cluj construit pe o parte din terenurile aparținând fostei fabrici Flacăra de pe str. Someșului; sau blocurile de pe str. Traian realizate de Prodvinalco Imobiliare; sau Feleacul Residence de pe str. Henri Barbusse.
- Anexe statistice
Figura 1
Figura 2
Figura 3
[1]https://casisocialeacum.ro/archives/5184/apelul-4-catre-candidatii-si-candidatele-la-primaria-si-consiliul-local-cluj-napoca-privind-strategia-de-locuire/
[2]https://casisocialeacum.ro/archives/5190/apelul-5-catre-candidatii-si-candidatele-la-alegerile-locale-din-2020-in-cluj-napoca-privind-sansele-de-locuire-ale-persoanelor-tinere/
[3]https://casisocialeacum.ro/archives/5203/apelul-6-catre-candidatii-si-candidatele-la-primaria-si-consiliul-local-cluj-napoca-privind-modalitatile-de-crestere-a-fondului-de-locuinte-sociale-publice/
[4]https://rmdsz.ro/aktualis/mediaban/Csoma-Botond-vagy-elhetobb-lesz-Kolozsvar-vagy-bele-fogunk-fulladni-a-nagy-fejlodesbe
[5]Găsiți aici câteva exemple sonore despre afaceriștii din spatele dezvoltării imobiliare din Cluj. https://www.clujust.ro/radiografie-marii-dezvoltatori-imobiliari-din-cluj-cifre-de-afaceri-profituri-pierderi-si-dosare-in-instanta-pe-2017/
[6]https://www.forbes.ro/articles/forbes-best-cities-2019-cele-mai-bune-orase-pentru-afaceri-lista-completa-140464
[7]https://www.forbes.ro/articles/forbes-best-cities-2019-locul-3-cluj-napoca-dezvoltare-permanenta-140455
[8]Vezi detalii despre aceste proiecte în Apelul #6 către candidații și candidații la alegerile locale din 2020, accesibil aici https://casisocialeacum.ro/archives/5203/apelul-6-catre-candidatii-si-candidatele-la-primaria-si-consiliul-local-cluj-napoca-privind-modalitatile-de-crestere-a-fondului-de-locuinte-sociale-publice/
[9]https://korter.ro/ansambluri-rezidentiale-in-cluj-napoca
Apel nr 7 către candidații și candidatele la alegerile locale_Cluj-Napoca