Desenează-ți orașul!

Orașul Cluj a fost redesenat ori de câte ori la conducerea lui au venit oameni cu viziuni diferite în ceea ce privește dezvoltarea urbană, dar și în funcție de interesele diferite investite în această dezvoltare. Desigur, deciziile nu erau pur și simplu ale unor indivizi, depindeau de economia vremii, de politica vremii, de economia politică a vremii. În secolul al XIX-lea s-a demolat marea parte a zidurilor și bastioanelor care despărțeau orașul Kolozsvár/Klausenburg de lumea din afară. Spațiile de dincolo de cetate (hinterland în limba germană sau hóstát în limba maghiară) erau periferii ale vechiului oraș medieval, care aveau rolul să îl aprovizioneze cu produse agricole, dar și să îl apere. Zona pieței centrale a Clujului a fost “înfrumusețată” de către comisia de urbanism de atunci a primăriei, numită “comisia de înfrumusețare” (szépítő bizottság): din jurul bisericii s-au demolat locuințele considerate insalubre, dar și bodegile comerciale sărăcăcioase. S-au construit palate, clădiri ale administrației publice, clădiri ale universităților, spitale, teatre, hoteluri, bănci, clădiri rezidențiale cu mai multe apartamente și etaje (bérház) închiriate. Ca periferie a Imperiului Austro-Ungar, Clujul era în competiție cu alte orașe transilvănene pentru supremație economică, culturală sau administrativă.

În anii 1930 au apărut noi fabrici în Cluj și s-au dezvoltat cele vechi (Dermata, Tutun, Uzina Căilor Ferate, Fabrica de porțelan Iris, Fabrica de basmale Schull, Fabrica de Ciorapi Ady, Fabrica de Cărămidă, Fabrica de Bere Ursus, Gaze, Companii de autobuze).

Pe lângă deja existenta colonie Kőváry (Kőváry telep) de pe lângă gară, construită pentru lucrătorii companiei de căi ferate, în zonele unde au fost amplasate fabricile au început să se formeze alte noi cartiere rezidențiale cu case familiale: Iris, Bulgaria, Dermata, colonia Pillangó (Fluture), Kövespad/Pietroasa, Kardos. Populația agrară a orașului a continuat să locuiască în Hóstát, Borhanci și Someșeni.

Păturile privilegiate locuiau în vilele din actualul cartier Andrei Mureșanu (Tisztviselőtelep), actuala stradă Racoviță (Erzsébet út) și pe strada Donáth. Teritoriul orașului și împărțirea sa pe zone au reflectat și atunci diferențele de clasă și de statut social între locuitori.

În perioada socialismului real, orașul a fost redesenat conform politicii sale de dezvoltare definite de interesele acelor vremuri, pe baza așa-numitei sistematizări socialiste. România a încercat să țină pasul cu “dezvoltaționalismul” capitalist prin industrializare și urbanizare. S-au construit noi fabrici: în zona Gării - Tehnofrig, Clujana (prin extinderea vechii Dermata), Carbochim, Unirea, Libertatea; în Someșeni - Combinatul de Utilaj Greu și SANEX; în Baciu - Metalul Roșu. În 1977, Clujul a avut 262.858 locuitori și 70.865 de locuințe, iar în perioada 1977-1992 s-au mai adăugat la acest stoc aproape 42.000 de locuințe, pentru că lucrătorii nou veniți în oraș trebuiau să locuiască undeva. Apartamentele de blocuri au fost construite în mare parte din bugetul de stat sau din bugetul fabricilor, însă au continuat să existe și chiar să apară noi locuințe în proprietate personală, și locuințe în proprietatea unor cooperative. Cartierele Grigorescu și Gheorgheni au fost dezvoltate din anii 1960, ele au fost locuite mai ales de intelectuali, profesori, tehnicieni, muncitori cu venituri mai mari. În anii 1970 a urmat construirea celui mai mare cartier muncitoresc, Mănăștur, realizat pe teritoriul caselor demolate din vechiul sat Cluj-Mănăștur/Kolozsmonostor, anexat orașului încă de la sfârșitul secolului al XIX-lea. Alături de acestea, în anii 1980 exista deja și cartierul Mărăști, construit pe ruinele caselor hoștăzenilor care au aprovizionat Clujul cu legume și fructe. În anii 1980 s-a construit mai tânărul cartier Zorilor.

După 1990, dezvoltarea orașului, planificată prin sistematizarea socialistă, a fost înlocuită de o dezvoltare printr-un urbanism nereglementat, haotic. Însă, până prin anul 2003 s-au construit relativ puține locuințe noi, sectorul locativ fiind dominat de vânzarea fondului de stat la foștii locatari și de procesele de retrocedare. Fabricile privatizate și falimentate au creat nu doar spațiu pentru investirea de capital străin în diverse ramuri economice, ci după o anumită vreme, prin stocul lor de clădiri și terenuri au fost transformate în afaceri imobiliare. În feluri diferite, dar atât Planul Urbanistic General vechi cât și cel din 2014 au redesenat zonele acestor fabrici (și alte zone ale orașului) într-un fel care a fost favorabil investitorilor imobiliari-financiari. Între timp, Primăria și Consiliul Local au creat brandul orașului magnet șm condiții prietenoase pentru acești investitori. Napolact a devenit ținta Portico Investments România (fostul fond de investiții Morava); Feleacul s-a transformat în obiectul Felinvest SA; Someșul a ajuns să fie valorificat de New Europe Property Investments și Mulberry Development; Flacăra prin intermediul LBBW Immobillien Romania SRL a ajuns în proprietatea SC IQuest/Taco Development; Napochim s-a împărțit în două companii, una dintre ele devenind Napochim Imobiliare; Fabrica de bere URSUS a devenit Platinia Mall prin Florisal SA și Drusal SA; Libertatea a ajuns în mâinile Fribourg Development și a devenit Liberty Technology Park; terenul Abatorului demolat la începutul anilor 1990 a ajuns mai întâi ținta SC DNP Invest SRL şi SC Baucom SRL și apoi în proprietatea SC Mercurial și Romdesign, pe terenul său a început să se înalțe mai multe turnuri de peste 20 de etaje, printre altele prin Maurer Imobiliare; Fabrica de Mezeluri a fost ocupată de SDC Imobiliare; Tehnofrig de Geainv SA (fosta Tehnofrig Imobiliare); Fabrica de porțelan Iris de SC Geromed; Prodvinalco și-a dezvoltat o ramură în acest domeniu, Prodvinalco Imobiliare; iar România Muncitoare a fost transformată în afacere imobiliară de SC Textila Romat Imobiliare. Construcția pe segmentul rezidential (și nu numai) a prins avânt în Cluj de la începutul anilor 2000. În 2005 au fost lansate pe piață aproximativ 1000 de locuințe noi (ceea ce însemna o creștere de 400% comparativ cu 2001). Fondul total de locuințe a continuat să crească an de an, în 2017 ajungând la 145119 (ceea ce înseamnă o creștere de 31955 locuințe față de stocul din 1992), majoritatea covârșitoare ale locuințelor nou construite fiind în proprietate privată. Dezvoltatorii imobiliari au început să apară în oraș la începutul anilor 2000. Ei au pornit de la proiecte relativ restrânse de 20-30 de apartamente în 2000, ajungând în 2008 la proiecte ce înglobează mii de unități locative, iar în 2016-2018 la predarea sau începerea construirii unor clădiri cu funcțiuni mixte de 10-15 sau chiar 25 de etaje. Ei au început să construiască la periferiile orașului (creând noi cartiere cum sunt Bună Ziua, Câmpului, Făget, Borhanci, Sopor); apoi au intercalat noi clădiri în vechile cartiere (cum ar fi River Tower în Iris, Grand Park Residence în Gheorgheni, Tower Park în Mănăștur, American Village Condominiums în Grigorescu, Errigal Residence în Andrei Mureșanu, Central Park Residence în Plopilor, și multe altele). După această fază, dezvoltatorii, cu sprijinul administrației publice locale s-au întors spre zonele semicentrale, unde cumpără case și terenuri la prețuri astronomice, demolează tot și ridic clădiri de birouri și/sau rezidențiale de peste 10 etaje pe baza unor Planuri Urbanistice Zonale aprobate de dinaintea PUG-ului din 2014 (de exemplu SC Imo Invest SRL cu Europa Business Center, Alin Tișe cu Central Business Plaza, Maurer Imobiliare, Drusal și Florisal SA cu rețeaua de clădiri Platinia, New Europe Property Investments și Mulberry Development cu The Office, companiile EBS Real Estate Development, Marina Properties Construct SRL, și multe altele).

Interesul capitalului față de dezvoltarea imobiliară a dus la creșterea prețurilor terenurilor, la intensificarea tranzacțiilor imobiliare care, cuplată cu apariția și promovarea creditelor imobiliare, au transformat Clujul în cel mai scump oraș din țară (cu un preț mediu pe apartamente de 1600 euro/ mp). Profitul dezvoltatorilor imobiliari și al băncilor se face din banii tuturor care plătesc lunar 300-400 de euro din veniturile lor pentru o chirie privată sau pentru rata creditelor bancare. În astfel de condiții, foarte mulți cheltuie peste jumătate din salariul lor pe locuire, mulți trăiesc în locuințe supraaglomerate încercând să împartă costurile locuirii, și iarăși mulți ajung să locuiască în spații informale, nesigure și inadecvate.

Enikő Vincze