Ce nu e interzis e obligatoriu: Legea 29/2018, un alt cadou fiscal oferit dezvoltatorilor imobiliari pe persoană fizică

În statul cu cele mai grave probleme de locuire din UE (Eurostat - https://goo.gl/Jh6z33), printre care:

  • cel mai mare procent de supraaglomerare (50%),
  • cel mai ridicat procent de privare severă locativă,
  • cea mai ridicată proporție din cheltuielile pe locuire,
  • cel mai scăzut procent de locuințe sociale,

și cu cele mai grave probleme de sărăcie:

guvernarea nu consideră o preocupare accesul la locuire pentru majoritatea populației. Locuirea este acea problemă de fond despre care nu se discută, aproape de parcă ar fi interzis. Este o temă care acoperă atâtea aspecte ale vieții și atâtea grupuri sociale diverse, cum ar fi:

  • studenți care se îngrămădesc în cămine;
  • evacuații din imobile retrocedate, acest proces abuziv care nu se mai încheie;
  • tineri care vor să își înceapă viața adultă, dar sunt împiedicați de chiriile astronomice;
  • 2-3 generații care stau la un loc din cauza prețurilor exorbitante ale locuirii, etc.

Acestea nu sunt rezultatele unor fenomene culturale provenite, de exemplu, din modele familiale cu strânse legături intergeneraționale, sau din modele etnice, ci tocmai invers – aceste efecte sunt rezultatul constrângerilor materiale, pentru că locuirea prin aglomerare este singura soluție de a face față cheltuielilor enorme raportate la venituri, cât și față de lipsa soluțiilor publice.

Cu un an în urmă, prin OUG 3 din 2017 (https://goo.gl/iRy7xA), se reduceau masiv impozitele pentru tranzacții imobiliare. Expunerea de motive susținea că legea va avea efectul „încurajării vânzării imobilelor, ceea ce permite creșterea industriei de construcții, orientată spre construcția de locuințe și, nu în ultimul rând, reducerea migrației forței de muncă în străinătate”. Până atunci, impozitul pe tranzacții cu imobile dobândite mai recent de trei ani era de 3% până la valoarea de 200.000 de lei, iar dacă depășea pragul, se adăuga o sumă de 6.000 de lei, plus 2% din valoarea ce depășea 200.000. Prin OUG 3/2017 s-a introdus un plafon neimpozabil de 450.000 de lei, aproximativ 100.000 de euro (!), iar dacă valoarea tranzacției e mai mare, pentru restul sumei se achită 3%.

Ulterior, parlamentarii au decis ca unei părți a dezvoltatorilor imobiliari să le fie oferită amnistie fiscală. Inițiativa legislativă care a devenit Legea 29 din 2018 a avut loc în vara lui 2017, parlamentarii au votat-o, iar președintele a promulgat-o în ianuarie 2018 (https://goo.gl/i9KAwr). Impactul bugetar este enorm conform exemplelor din presă. În ce măsură legea va clarifica modul de achitare a datoriilor fiscale ale unor dezvoltatori imobiliari pe persoană fizică sau corectitudinea metodologiilor fiscale de impunere; acestea sunt chestiuni care nu sunt în relație directă cu dreptul la locuire, ci un simptom al unei grave maladii, rezultatul fiind eliminarea unor contribuții financiare la bugetele publice.

Intenția legiuitorilor este clară, demonstrată și de rapiditatea adoptării aproape nederanjată de vreo opoziție - sprijinirea marilor interese imobiliare și susținerea nestingherită a obținerii profitului din producția de locuințe. Concomitent, legea 29 din 2018 consfințește un model de afaceri imobiliare si șterge cu buretele istoria foarte recentă a crizei financiare din 2008 și lecțiile pe care ar fi trebuit să le învățăm: speculațiile financiare pe baza locuințelor conduc la dezastre economice. Financializarea locuirii - transformarea acesteia nu doar într-o marfă, ci într-un produs financiar tranzacționabil, cutremură economiile, adică viețile tuturor. „Jocurile” de pe piețele financiare contribuie la creșterea fluctuațiilor economice și la nesiguranță. Aceste fluctuații sunt întreținute tocmai pentru că șansa unui profit mai mare crește o dată cu riscul asumat. Profiturile obținute de către dezvoltatorii imobiliari sunt uriașe, însă contribuția lor fiscală este minusculă, raportată la costurile sociale.

De ce este acest lucru nedrept? Pentru că valoarea unui proiect imobiliar nu este dată doar de investiția antreprenorului, ci este oferită de către toată structura urbană care îl înconjoară. Altfel zis, valoarea financiară a unui apartament dintr-un proiect imobiliar este rezultatul acțiunilor tuturor participanților la procesul urban, inclusiv efortul administrativ: asigurarea predictibilității dezvoltării urbane, producția de planuri de dezvoltare urbană, asigurarea avizelor etc. În plus, valoarea de schimb a clădirilor crește și în funcție de valoarea de tranzacționare a terenurilor pe care ele se află, aflate în relație cu direcțiile de dezvoltare ale întregului context urban. Valoarea de piață a imobilelor depinde și de contextul general al tranzacțiilor imobiliare, de agențiilor imobiliare, care tranzacționează nu doar ca mediatori, ci și ca proprietari. Importante sunt și evoluțiile creditelor imobiliar-bancare, deciziile finanțiștilor privind sistemul de creditare: în absența puterii de cumpărare a populației cu bani lichizi, acestea sunt instrumentele care susțin tranzacțiile imobiliare, creând iluzia că imobilele au început să fie căutate pe piață din cauză că este nevoie de ele, iar ele s-au scumpit pe baza logicii de cerere-ofertă. Mai mult, astfel de investiții pentru profit reprezintă un cost social de oportunitate – în loc să sprijinim accesul la locuire persoanelor cele mai excluse locativ, susținem producția de locuință ca marfă.

Domeniul politicii locuirii este dominat de un principiu ferm: socializarea riscurilor și privatizarea profiturilor. Acest principiu a traversat lin toate formațiunile aflate la putere în ultimele 3 decenii. De exemplu, programul Prima Casă a fost inițiat în 2009 de guvernul Boc tocmai pentru a susține „sectorul construcțiilor și cel imobiliar împreună cu toate industriile orizontale adiacente” (expunere de motive - Lege aprobare OUG 60/2009). Acest program, ai căror principali beneficiari sunt instituțiile de creditare pe baza ipotecilor balonate prin susținerea guvernului, a fost susținut ulterior și de cabinetele Ponta, Cioloș, Grindeanu. Alte exemple recente sunt:

  • completarea Legii Locuinței prin Legea 143/2017, inițiată în 2014 (https://goo.gl/meJyoh), conform căreia persoanele care sunt evacuate de bănci în urma incapacității de plată a creditelor ipotecare pot primi locuințe publice achiziționate de administrațiile publice locale;
  • programul Prima Chirie (OUG 6/2017 -> Legea 250/2017 (https://goo.gl/SLWcyZ), care alimentează rentierismul și subvenționează angajatorii care oferă salarii insuficiente pentru acoperirea chiriilor.

Este nevoie de o politică de locuire radical schimbată. Fără a investi rapid și masiv în locuințe publice nu se vor putea adresa gravele probleme de locuire. Locuința în proprietate privată este un element de politică publică foarte costisitor, în primul rând din cauza enormelor marje de profit practicate de dezvoltatorii imobiliari; în al doilea rând, din cauza costurilor ridicate de întreținere pe care nu toți și le pot permite. Mai mult, o populație din ce în ce mai îndatorată sistemului privat de creditare și pe perioade din ce în ce mai lungi, este grav expusă variațiilor financiare globale – adică, în consecință, în pericol de a-și pierde locuința. Exemplele de după criză sunt numeroase în Vestul Europei (detalii la https://housingnotprofit.org/en).

Dar nu trebuie să reinventăm roata, având la îndemână soluții implementate constant în țările vestice, care au procente de locuințe publice/sociale la nivele precum 15% în Finlanda, 17% în Franta, 19% în Danemarca, 20% în Cehia și Marea Britanie, 23% în Austria, 33% în Olanda (Parlamentul European, studiul disponibil la https://goo.gl/uKSDzb). În același timp, România are un nivel de sub 2%.

Revendicăm implementarea urgentă a următoarelor soluții:

  • Construcția directă de noi imobile;
  • Convertirea imobilelor și spațiilor deținute de administrațiile locale;
  • Transferul imobilelor nefolosite din proprietatea diverselor ministere (ex. Apărării) în proprietatea administrațiilor publice și convertirea lor;
  • Supraimpozitarea spațiilor de locuit goale din orașe urmată eventual de expropriere pentru evitarea speculației imobiliare;
  • Taxarea serviciilor de genul AirBnb, care sugrumă centrele orașelor și elimină treptat locuitorii cu venituri scăzute în schimbul turiștilor;
  • Acordarea autorizațiilor de construcție dezvoltatorilor imobiliari cu obligația de transfer al unui procent din apartamentele construite în fondul public.

BLOCUL PENTRU LOCUIRE

Comments are closed.