Cum a devenit locuința marfă?

Transformarea locuinței în marfă se datorează atât privatizării fondului locativ vechi de stat (prin vânzări și retrocedări), cât și producției unui nou stoc de locuințe în proprietate privată de către persoane fizice și de către dezvoltatori imobiliari. Menționez aici două mari seturi de factori care au condus la acest lucru: (1) circulația capitalului înspre domenii care produc profituri mari și rapide, cum este cea a dezvoltării imobiliare; (2) politica locuirii asumată de stat care prin legislația națională, transpusă în reglementări locale prin hotărâri ale consiliului local, susține dezvoltarea pieței de locuințe, a terenurilor, de construcții și a celei imobiliar-bancare. Ambele procese au contribuit la formarea pieței de locuințe ca parte din piața imobiliară și au condus la schimbarea radicală a raportului dintre fondul de locuințe în proprietate personală/privată și cel în proprietate publică/de stat.

Sursă de date: Recensăminte și Fișele localității

Piața de locuințe nu este o piață liberă. Atât privatizarea fondului locativ de stat, cât și producția unui nou stoc de locuințe în proprietate privată s-a întâmplat cu implicarea directă a statului, adică pe baza reglementărilor legale, dar și prin susținerea materială a acestora. Uitându-ne la evoluția celor două stocuri (sursa: Tempo-online), observăm că după intrarea în vigoare a Legii 85/ 1992 (vânzarea de locuințe fond de stat) în orașul Cluj numărul de locuințe publice scade deja în 1993 la 15853 (de la 39605, cât a fost în 1992), această scădere continuând și de pe urma Legii 112/1995 (retrocedarea fostelor case naționalizate). Până în 1998, ceea ce iese din fondul public de locuințe apare în fondul privat. Această tendință se schimbă începând cu 1998, când numărul de locuințe private crește mai mult față de numărul cu care scade numărul de locuințe publice, ceea ce arată că se începe producția noului stoc de locuințe private. De exemplu de la 1998 la 2000 numărul de locuințe private crește cu 1269, în timp ce stocul public scade cu 1077 de apartamente, iar între 1998-2016 fondul privat crește cu 28615 unități locative, iar cel public scade cu 582. Printre altele, Legea 114/1996 (legea locuinței), Legea 190/ 1999 (legea creditului ipotecar), Legea 54/1998 (privind circulatia juridicã a terenurilor), OUG 95/2011 privind aplicarea Programului național de sprijinire a construirii de locuințe proprietate personală, OUG 60/2009 privind implementarea programului Prima Casă, au susținut acest trend. Între 2014-2016 în Cluj-Napoca s-au construit 3758 de locuințe proprietate privată, în timp ce numărul de locuințe publice a rămas constant la 2808 unități. Creșterea numărului de locuințe publice în Cluj-Napoca între 2000-2001 (de la 2313 la 2867), între 2007-2008 (cu 223 de unități), între 2010-2011 (de la 1835 la 2537 locuințe) și între 2012-2014 (de la 1480 la 2808) se datorează programului Agenției Naționale de Locuințe (consacrat prin Legea 152/ 1998, dar demarat abia în 2001), precum și investițiilor publice în trei proiecte de locuințe sociale (Timișului, Albac, Coroianu 421 unități locative), dar și existenței unui stoc din vechiul fond de stat neprivatizat (încă). Trebuie însă să menționăm că locuințele ANL nu au fost concepute neapărat ca să rămână în proprietate publică, pentru că, conform legii, ele pot fi cumpărate de chiriași, astfel și acest program continuă privatizarea fondului locativ. În Cluj-Napoca numărul locuințelor ANL este foarte redus: în 2014 primăria declara 174 locuințe construite prin acest program.

Sursă de date: Tranzacții imobiliare. Cluj-Napoca, 2016

După 1990 producția fondului locativ privat în orașul Cluj s-a realizat prin următoarele paradigme de dezvoltare: [1]

  1. Extinderea orașului prin încorporarea unor terenuri extravilane din proprietatea statului, darea lor în concesiune și transformarea acestora în zonă de locuire privată constând din case familiale colective sau individuale, ori din blocuri. Față de 1977, când perimetrul construibil al orașului a fost de 3978 hectare, în 2000 intravilanul acestuia a încorporat 6470 hectare, în 2016 ajungând la 10472 ha. Această paradigmă s-a materializat în proiectele din Bună Ziua, Câmpului, Soporului, Făget, Între Lacuri; dar și în planurile de construcție de locuințe pe noile terenuri ale unor societăți comerciale înființate pe baza asocierii Consiliului Local al Municipiului Cluj-Napoca și firme private, și anume: Borhanci, Lombului și Tineretului -proiecte nerealizate, singurele care aveau o prevedere privind alocarea în fondul public a unui număr de apartamente din cele realizate de dezvoltatori.
  2. Încadrarea în cartierele muncitorești presocialiste a unor noi ansambluri de case familiale (în cartierele Bulgaria și Iris din zona industrială de Nord a orașului), dar și în spațiile libere sau spațiile verzi ale cartierelor construite între 1960-1989 (Grigorescu, Gheorgheni, Plopilor, Mănăștur, Mărăști, Zorilor și Calea Turzii). Astfel s-au realizat în cartierul Mănăștur proiectul Tower Park, în Grigorescu American Village Condominiums, în zona Calea Turzii ansamblul Belle Ville, în cartierul Andrei Mureșanu proiectul Errigal Residence, în cartierul Plopilor Central Park Residence, în cartierul Iris River Tower, și în cartierul Gheorgheni, în apropierea Iulius Mall, ansamblul Grand Park Residence.
  3. Revenirea în centrul orașului cu construirea unor clădiri de locuințe și/sau clădiri cu funcțiuni mixte (locuințe, birouri, servicii), de obicei definite drept de lux și foarte scumpe care contribuie la re-gentrificarea zonelor centrale. Această tendință a început prin eliberare de PUDuri și PUZ-uri din a doua parte a anului 2004 prin inițiative de pe calea Dorobanților, strada 21 Decembrie 1989, colțul străzilor Ploiești și Constanța, strada Traian, Calea Moților, Calea Mănăștur, construcțiile efective fiind pornite mai târziu, după 2005, culminând cu mai multe proiecte realizate în ultimii patru-cinci ani. De exemplu, în 2011 Consiliul Local a aprobat Planul Urbanistic de Detaliu pentru SC Drusal SA pe terenul Dorobanților 33, teren care anterior a fost al firmei ASIT Real Estate SRL deținut de Allianz Țiriac Asigurări (care avea din 2007 HCL pentru PUZ pentru zonă). SC Drusal SA a devenit proprietarul terenului printr-o ipotecă de la Banca Transilvania pentru a construi un ansamblu imobiliar. În octombrie 2012, Consiliul Local a emis autorizație de construcție pentru Calea Dorobanților nr 33-35-37 pentru ansamblul imobiliar cu funcțiuni mixte, numit Platinia Lounge Residence. În 2013, SC Florisal, cealaltă firmă a dezvoltatorului imobiliar Vasile Pușcaș, a primit undă verde de la Consiliul Local pentru un alt proiect la colțul străzilor Ploiești și Constanța, numit Platinia Elite Residence. După ce autorii PUGului au contestat autorizația inițială, ea s-a eliberat într-un final pentru trei corpuri de clădire. În vecinătate se construiesc alte două turnuri: unul de către Imoinvest SA (Iosif Pop, fost director Banca Transilvania), iar celălalt de Alin Tișe, președintele Consiliului Județean.
  4. Demolarea clădirilor unor vechi fabrici cu activitate redusă sau cu totul suspendată, și folosirea acestor zone pentru construcții de locuințe private prin investitori imobiliari. Exemplul cel mai recent al acestui trend, este cel al dezvoltatorului imobiliar Vasile Pușcaș, proprietarul firmelor de salubrizare Drusal și Florisal din județul Maramureș. Acesta a achiziționat în 2014 de la Ursus Breweries 1 hectar din terenul fostei Fabrici de bere Ursus, după ce compania de bere obținuse deja în 2013 un certificat de urbanism pentru elaborarea unui PUZ pentru construirea unui ansamblu mixt de până la 10 etaje pe terenul fostei fabrici ce a încetat producția în 2010, clădirea veche a fabricii fiind demolată în 2011. În decembrie 2014, Consiliul Local a aprobat o derogare de la PUD printr-un PUZ pentru ansamblul mixt Platinia Mall Residence. Un alt exemplu al acestei paradigme de construire de locuințe private de către dezvoltatori imobiliari este Ansamblul Sala Sporturilor. Dezvoltatorul proiectului a fost S.C. Textila Romat S.A., care în 2007 a transformat fosta clădire a Fabricii de Mătase România Muncitoare în imobil rezidențial.[2] SC Textila Romat SA, ai cărei proprietari sunt oamenii de afaceri clujeni Dorel Goia și Gabriel Cârlig, a primit autorizație prin HCL 848/2006 pentru “reconversie funcțională, extindere și transformare la imobile existente, de la P+3E la P+10E”, pe strada Salcâmului nr. 37.” Prin acești oameni de afaceri, dezvoltarea imobiliară din Cluj este legată și de firme de offshore care apar ca asociați sau acționari persoane juridice în cadrul unor societăți importante din Cluj.[3]

[1] Documentare realizată pe baza Hotărârilor Consiliului Local al Municipiului Cluj-Napoca, în cadrul unei cercetări realizate de Fundația Desire în 2017 cu sprijinul Rosa Luxemburg Stiftung.

[2] În urma legii 15, printr-o Hotărâre Guvernamentală, această fabrică a devenit SC Textila Romat S.A. încă în 1990. În 1999 Fondul Proprietății de Stat Cluj a scos la vânzare 40 la sută din acțiunile Textila Romat, aceasta fiind a treia societate privatizată de FPS Cluj prin intermediul pieței de capital, după Electroceramica și Institut Proiect. Acțiunile au fost scoase la vânzare prin metoda plasamentului intermediar, prin intermediul unui sindicat format din SC Active International SA și Interdealer Capital Invest Cluj. La licitație s-au prezentat două persoane juridice, iar în urma licitației prin alocare competitivă a fost stabilit un singur câștigător.

[3] Acționar al SC Textila Romat și dezvoltator al proiectului rezidențial “Ansamblul Sala Sporturilor”, Dorin Goia, este mandatar al unui offshore cipriot, Trebela Limited. Trebela Limited la rân dul său apare ca asociat persoană juridică în firme din domeniul producției de energie electrică (Seb Energy SRL, Gurghiu Energy și Hydro Energy Solutions SRL), și de construcții-dezvoltare imobiliară (Parcserv SRL și Grup 2 SRL), în timp ce în Gurghiu SRL este asociat un alt om de afaceri, Gabriel Cârlig (co-acționar împreună cu Dorin Goia atât la SC Textila Romat cât și la Ansamblul Sala Sporturilor). Amândoi sunt acționari și la SC Omiconstruct. La rândul ei, Societatea Comercială Omniconstruct a fost formată în urma reorganizării unei firme de stat cu profil de construcții și întreținere a fondului locativ: GIGCL (Grupul de Întreprinderi de Gospodărie Comunală și Locativă) ca societate comercială cu capital de stat. Omniconstruct se afla pe Lista societăților comerciale incluse în programul oferta de privatizare pentru anul 1998. Clasificare pe domenii de activitate - din 02.07.1998. Prin Hotărârea nr.59 a Consiliului Județean Cluj din 31 mai 2002 i s-au eliberarat Certificate de atestare a dreptului de proprietate asupra mai multor terenuri aflate în patrimoniul său (Str. B-dul 21 Decembrie Nr.104 ca sediu, str. Cantonului f.n – bază de producție, str. Sobarilor – atelier, str. Petrila, Cosașilor, Aiudului – depozite). În 2004 SC Omniconstruct a inițiat lucrările la un complex rezidențial care cuprinde 3 imobile cu 55 de apartamente, amplasat pe Bulevardul 21 Decembrie 1989. În 2006 Omniconstruct a fost constructorul și proprietarul clădirii “Maestro Business Center”, prima clădire din Cluj de birouri de clasa A, având o suprafață construită de aproximativ 10.000 de metri pătrați. În Decembrie 2016 societatea Omniconstruct a fost absorbită împreună cu alte câteva firme de către SC GEAINV SA, firmă ce se ocupă de cumpărarea şi vânzarea de bunuri imobiliare proprii, fiind condusă de trei persoane din România având ca asociați juridici două offshore-uri din Cipru – Localink LTD and Thelteck LTD. Informații preluate dintr-un articol din 5 aprilie 2016 publicat pe site-ul CluJust, https://www.clujust.ro/clujul-offshore-firme-dinparadisuri-fiscale-implicate-mari-afaceri-clujene/.

Enikő Vincze

Comments are closed.