Interviu cu Knut Unger, președintele Forumului Chiriașilor Witten Union/Ruhr Tenant Forum și al Platformei Critical Real Estate Shareholders
Ce înseamnă în prezent criza locativă în Germania?
Criza locuințelor este în mare parte o criză de locuințe la prețuri accesibile,din ce în ce mai mulți oameni trebuie să plătească o mare parte din venitul lor pe locuințe și este din ce în ce mai dificil pentru ei să aibă o casă pe care să o poată permite. Punctele fierbinți ale acestei crize sunt orașele mari și orașele universitare. Oamenii din unele dintre aceste orașe au chirii ridicate de mult timp, în alte locuri - de exemplu în Berlin - nivelul actual al chiriilor este un fenomen destul de nou, însă viteza creșterii chiriei este incredibilă aici. Din ce în ce mai mult, lipsa locuințelor la prețuri accesibile afectează și periferiile metropolitane și regiunile dezindustrializate. De asemenea, orașele mai mici, care oferă unele funcții centrale pentru regiunea lor, se confruntă cu probleme de acest gen.
Cine este afectat de această criză?
Ca întotdeauna, cei săraci și persoanele cu venituri mici au cele mai mari probleme de a găsi sau de a păstra un loc decent unde să trăiască. Dar în același timp, criza a atins și oamenii din clasa de mijloc și din clasa muncitoare tradițională.
Presupun că situația actuală este rezultatul unui proces mai lung...
Aceasta, desigur, nu este prima criză a locuințelor din Germania. Ultima a avut loc între 1988 și 1998. Lecția generală este: fără o intervenție masivă a statului, piața capitalistă nu oferă niciodată locuințe accesibile suficiente pentru toți.Ca și cel de dinainte, această criză a locuințelor este consecința reducerii implicării sale și a lipsei reglementării publice a domeniului. Doi factori fac această criză mai dramatică: după valurile de privatizări și dereglementări din anii 1990, instituțiile tradiționale responsabile cu furnizarea de locuințe la prețuri accesibile au fost distruse, iar locuințele sunt din ce în ce mai controlate de afaceri orientate spre piața financiară. Iar din perspectiva cererii, societatea se confruntă cu o nouă dinamică a schimbării populației și a compoziției sale sociale. Pentru a satisface nevoile de locuire ce decurg din aceste dinamici, am avea nevoie de toate resursele care au fost vândute în deceniile anterioare. Avem o reducere permanentă a numărului unităților de locuire la prețuri accesibile din cadrul fondului de locuințe existent. Iar numărul de construcții noi de locuințe sociale este cu mult în urma pierderilor.
Cum influențează dinamica populației locuirea?
M-aș referi aici la fenomenul migrării tuturor generațiilor din regiunile defavorizate către orașe prospere și atrăgătoare, din cauza căutării unor oportunități de educație școlară, locuri de muncă sau salarii mai bune. Unele regiuni din mediul rural nu mai oferă standarde de trai echivalente cu regiunile prospere. În plus, piața deschisă a muncii din UE permite o imigrație permanentă, adesea a lucrătorilor temporari din țările mai sărace ale UE. Am avut de a face și cu imigrația extraeuropeană, inclusiv cu refugiații, care, desigur, au nevoie și ei de locuințe accesibile. Și, în final, orașele atractive sunt, de asemenea, o țintă a claselor transnaționale superioare și de mijloc și a turismului, ceea ce creează o cerere tot mai mare de locuințe secundare și de cazare turistică. Toate aceste fragmente concurente sunt în același timp traversate de inegalitățile socio-economice. Cei mai bogați îi împing pe cei săraci în afara orașelor.
Spuneți-ne despre locuințele sociale din Germania. Cum a fost mai demult? Și cum arată acum?
În perioada de după război, furnizarea de locuințe sociale în Germania s-a bazat pe doi piloni: ipoteca publică pentru închirierea temporară a unor noi construcții pentru persoanele cu venituri limitate ("Sozialer Wohnungsbau"); și un segment ce se bucura de impozitare privilegiată, proprietarii publici numiți "Wohnungsgemeinnützigkeit" (care închiriau locuințe pentru beneficiul public). Primul pilon a fost schimbat, dar încă există. Cel din urmă a fost eliminat în 1990.
În acest sistem de locuințe sociale din Germania, toate tipurile de proprietari (de stat și privat) și deținătorii de locuințe pot beneficia de ipotecă publică cu rate de dobândă foarte scăzute, dacă construiesc case cu o calitate și dimensiune reglementată ce deservesc nevoile persoanelor care au un anumit nivel de venit. În perioada de ipotecă, aceste case pot fi acordate numai persoanelor sub acest venit limitat, iar chiria este reglementată. După ce proprietarul a plătit înapoi ipoteca publică (după 15 - 30 de ani), el sau ea este liber să închirieze sau să vândă apartamentele la prețul de piață. Acest tip de locuință socială este doar temporar obligatoriu, pe termen lung este o subvenție pentru proprietate privată și proprietari. Dacă statul ar dori să păstreze o proporție constantă de locuințe sociale, ar trebui să investeacă constant bani în asta.
Această structură nu a fost o problemă atât de mare, atâta timp cât o mare parte din proprietarii care au folosit ipotecă publică au fost obligați să facă anumite lucruri prin reglementarea "locuințelor în beneficiul public". Din cauza restricțiilor de profit și a altor reguli, aceste companii nu au fost motivate să vândă casele pe piață sau să solicite chirii extrem de mari. Scopul a fost furnizarea de locuințe pentru "o mare parte a populației".
Însă în 1990, legea care a reglementat acest segment de locuințe cu venituri reduse a fost eliminată de majoritatea conservator-liberală din parlament. În același timp, fostul fond de locuințe al RDG a fost introdus pe piață. Amândouă au fost precondițiile de bază pentru vânzarea fostelor locuințe sociale și publice, în care am fost implicați de la sfârșitul anilor 90.
Să vândă cui?În prima etapă au fost vândute unor fonduri de capital privat și altor investitori financiari. Printre proprietarii inițiali au fost numeroase companii controlate de industrii, cum ar fi industria minieră, de oțel sau calea ferată publică. Proprietarii puteau să facă o mulțime de bani vânzând, din cauza diferenței foarte mari dintre valoarea acestor clădiri în evidența contabilă și valoarea lor pe piață. În acel moment, multe companii de locuințe în proprietate municipală și de stat au fost vândute. Valul major al vânzărilor către fondurile de capital privat a avut loc între 2001 și 2007. Funcția acestor fonduri a fost de a transforma locuințele și companiile în active financiare pe piețele globale.Iar aceste companii puteau câștiga capitalul lor de oriunde din lume până în acel moment?Da, au devenit ceea ce numim capital global, constituit la rândul său de exemplu din fonduri de pensii, fonduri suverane, companii de asigurări, fundații.
Unele fonduri de investiții au păstrat casele pe care le-au cumpărat pentru un timp scurt, deci le-au vândut destul de repede. Alții le-au păstrat pentru perioade mai lungi. Strategia lor a fost de a crește în mod substanțial valoarea de schimb a companiilor lor.Ei au introdus sistemul de contabilitate al industriei financiare globale, care a inclus în mod special noi moduri de măsurare permanentă a valorii de piață a proprietăților. Miza lor a fost de a transforma casele și chiriile în valori imobiliare și de a le introduce în circuitul financiar. Astfel, aceste locuințe au devenit materii prime pentru produsele financiare care pot fi tranzacționate pe piețele globale, fiind în competiție cu alte produse financiare.Asta înseamnă că aceste produse trebuie să aibă un randament competitiv în raport cu riscul estimat. Pentru a crea o astfel de performanță competitivă din punct de vedere financiar, este necesar să se optimizeze în mod permanent rentabilitatea monetară a tuturor părților și a măsurilor din domeniul afacerilor imobiliare și al managementului. Eu numesc acest proces industrializarea financializată a afacerilor imobiliare.Deci, acest lucru nu este pur și simplu cazul financializării locuirii, ci o etapă ulterioară a acestui proces derulat în câmpul de acțiune al marilor proprietari sau corporații.
Deci, ei funcționează ca o industrie reală care face profit din acest tip de management al locuințelor?În timpul crizei financiare din 2007, corporațiile au devenit motivate să accelereze procesul de industrializare. În primul rând au digitalizat întregul sistem, așa că acum se pare că nu există proprietar fizic în spatele prețului tot mai mare al locuințelor și al chiriilor, este un software care calculează suma chiriei pe care chiriașii o află într-un mod foarte impersonal. Această digitalizare a fost condiția prealabilă pentru centralizarea gestionării proprietăților. În același timp, acestea au redus investițiile în întreținerea locuințelor. Toate acestea s-au întâmplat până în 2013.
După ieșirea din criză, majoritatea fondurilor de investiții au vândut companiile lor vizate, în special prin oferte publice la bursă. Astăzi avem mai mult de 800.000 de unități de locuire în mâinile companiilor cotate la bursă; cea mai mare, Vonovia, are 400.000 de apartamente. Ei au un acces mai bun la piața globală de capital decât oricând și folosesc acest capital pentru a investi în industrializarea afacerilor imobiliare prin atragerea de companii din Germania și din alte țări, extinderea controlului asupra întregului lanț de creare a valorii și prin creșterea chiriilor prin intermediul așa-numitei "modernizări" ale caselor vechi.
Ce fel de intervenții vedeți că sunt posibile în acest sistem? Ce acțiuni ar trebui și ar putea fi făcute pentru a schimba puțin această tendință? Sau chiar să fie întoarsă?
Dacă vorbim despre sectorul financializat de locuințe, obiectivul nostru trebuie să fie acela de a lua înapoi controlul social asupra lui.Avem nevoie de reglementarea acestor proprietari profesioniști majori. Începând cu impunerea a câteva standarde minime, de exemplu obligația de a renova clădirile fără a crește chiria. Trebuie să organizăm locatarii, pentru că acum se întâmplă ca sute de mii de chiriași să aibă același proprietar și ar putea fi organizați împotriva acestuia. Deci, dacă această industrie a locuințelor a devenit standardizată, există o șansă de a se organiza în comun împotriva acesteia.Dar acest lucru nu este atât de ușor de făcut.
În opinia mea, ceea ce avem nevoie în Germania este un control mai strict al chiriilor, ca instrument de reglementare a proprietarilor de profesie. Ca alternativă generală la piața financializată avem nevoie de o nouă reglementare pentru ”locuințe în beneficiul public” ca segment care se concentrează pe furnizarea de servicii și nu pe profit.
Ce ar însemna asta?
Unul dintre segmentele de locuințe care nu este orientat spre profit în Germania este fondul de locuințe municipale, care încă mai există. Celălalt segment este locuința cooperativă, unde avem niște actori mici precum fundații, biserici, proiecte mici. Împreună ar putea construi un stoc de bază foarte important pentru construirea unui nou segment de locuințe non-profit. Dar va fi nevoie și de constituirea de noi actori municipali. Subvențiile publice ar trebui să se concentreze în mare măsură pe construirea acestui segment, care ar trebui, de asemenea, să fie capabilă să preia locuințele privatizate. Noii actori trebuie să garanteze că nu vor vinde casele pe piață, ci le vor păstra ca parte a infrastructurii sociale. Dar, pe lângă reglementarea fondului locativ, avem nevoie și de o reformă funciară în Germania.
Ce ar trebui să însemne asta?
Încep de la observația că, chiriile cresc, dar prețul imobilelor crește mai mult, ceea ce reprezintă o situație tipică de bulă imobiliară. Terenul a devenit inaccesibil pentru orice construcție rezidențială rezonabilă. În perioada neoliberală, multe municipalități și-au vândut terenurile, deci acum nu mai au nimic. Primul lucru este că trebuie să avem terenuri publice. Municipalitățile ar trebui să-și mărească proprietatea asupra terenurilor. Dacă ar face acest lucru, ar putea pune condiții dezvoltatorilor imobiliari. Deci, reforma funciară este esențială pentru schimbări, comunitățile ar trebui să aibă controlul asupra terenului. Cealaltă componentă a modificării necesare vizează impozitarea terenurilor și tranzacțiilor imobiliare.