Locuirea sub asaltul acumulării de capital

Enikő Vincze, Hajnalka Harbula, Péter Máthé, Attila Seprődi

Prin interviuri și prin studierea de documente și a unor declarații relevante apărute în presă, în vara anului 2018 echipa noastră a documentat pentru Căși sociale ACUM! dezvoltarea imobiliară în zona Ploiești-Constanța-Someșului-AntonPann-Abator-Parcul Feroviarilor a orașului Cluj. Articolul de față este a doua tentativă de prelucrare parțială a rezultatelor muncii noastre: prin colajul făcut din afirmațiile mai multor actori situați în poziții inegale în dezvoltarea urbană, vă propunem să conștientizăm cum și prin cine se supune locuirea acumulării de capital. Acum două luni, într-un prim pas, am prezentat materialul nostru empiric în expoziția multimedia Șantier în lucru pentru profit, observând printre altele:  

Șantierul în lucru pentru profit înseamnă și transformarea ultimelor rămășite ale industriilor socialiste privatizate în afaceri imobiliare ca instrument central al acumulării de capital. El este spațiul unde se schimbă structura de clasă socială, ce implică dislocarea clasei lucrătoare pauperizate din zonele destinate reconstrucției urbane și ocuparea acestora de către păturile înstărite. Cele din urmă își găsesc aici noile spații de birouri, de servicii, de petrecerea timpului liber, spațiile comerciale și locuințele ce le sunt vândute sau închiriate ca locuințe de lux. Pe acest șantier, administrația publică locală, arhitecții, dezvoltatorii imobiliari, fondurile de investiții și băncile creează viitorul marilor inegalități intra-urbane. 

Ambiția dezvoltaționistă capitalistă, cadru care fundamentează restructurarea zonei, a fost formulată din prima parte a anilor 2000 de către mari afeceriști clujeni:     

În 2004 eu am venit cu propunerea unui centru financiar bancar în Cluj, pentru că, dacă ne jucăm acest rol ca oraș, trebuie să îi dăm o imagine adecvată orașului. Ne-am adunat mulți investitori, de la Flacăra, de la Napochim și alții, și toți erau de acord. În 2006 am făcut PUZ-ul pentru străzile Constanța și Someșului, până la Abator și până la strada Paris, pentru o zonă de 10 hectare, inclusiv planuri de legături cu aeroportul și gara. Pe zona Abator și Parcul Feroviarilor, Pászkány a făcut un alt PUZ, noi nu ne-am băgat acolo. (Interviu cu proprietar de societate financiar-imobiliară) 

Zona a supraviețuit sistematizării socialiste, pentru că era un teritoriu foarte dens locuit și pentru că statul ar fi trebuit să acorde prea multe apartamente în noile blocuri costruite în locul caselor pe care le-ar fi demolat.

Locuirea - de la nevoie la afacere

Locuirea este o nevoie umană primordială și un drept fundamental al omului. Locuința are o valoare socială sau de utilizare. Este căminul oamenilor. Este locul unde ei crează și mențin relațiile lor sociale - în interiorul gospodăriei și cu cei din afara gospodăriei în care trăiesc. Este spațiul în care se reproduce forța de muncă. Locuirea este una dintre căile prin care oamenii își cultivă sensul de a fi, de a aparține, dar și sentimentul demnității. 

Azi, domeniul locuirii este ocupat tot mai pregnant de dezvoltatorii imobiliari (sau de capital). Tendința este suportată și de stat: prin reglementările sale ce îi sprijină direct pe dezvoltatori și prin demantalarea fondului de locuințe publice. Drept urmare, sensul nostru de a fi și de a aparține, sentimentul nostru de demnitate umană, produse (și) prin unde și cum locuim; nevoia noastră de cămin; relațiile noastre sociale create prin locuire; drepturile noastre; bugetele noastre alocate pen-tru locuire – toate ajung sub controlul marelui capital sprijinit de stat. Datorită faptului că locuința este transformată în bun imobiliar, valoarea sa de schimb ajunge să domine celelalte valori ale. 

Sigur că noi nu facem locuințe pro bono, trebuie să existe un profit acolo. Dar nu aș intra în detaliile astea, cât profit. Clujul este scump. Domnul Boc a avut dreptate când a spus că asta este prețul propriului succes. Clujul este un oraș de succes. Și principalul său ingredient este că am reușit să fim mândri de noi că suntem clujeni. Asta face ca antreprenorii să aibă încredere și să investească. Capitalul vine din varii direcții, români, străini, români din Cluj și români din afara Clujului. Cumpărătorii sunt alți investitori, oameni din străinătate, părinți care cumpără pentru copiii lor ce vin la universitate, tineri care lucrează în Cluj. Se cumpără ca să se folosească direct de cumpărător, dar se cumpără și pentru a se închiria la alții. (Interviu cu proprietar de societate de dezvoltare imobiliară)

Noi am cumpărat acolo imobile, pe colțul străzii Ploiești cu strada Constanța, prin 2005-2006. Criza ne-a oprit. Am zis că așteptăm să vedem cum se așează prețurile. Am stat 5 ani cu terenurile cumpărate și abia după am făcut proiectul și am început să construim. Am zis, ce rost are să investim în perioada de criză? În 2010 am dat drumul – simțul meu era că a venit vremea acelei locații să o valorificăm. În imobiliare trebuie să privești pe 30 de ani cel puțin. O investiție poate să își arate randamentul în 30 de ani, dacă în fiecare an ai primit 10%, este perfect. Dar există oscilații în piață și trebuie să fii prudent. Să știi să investești divers, să știi să și vinzi dar și să închiriezi. Să nu fii prea lacom. Cei care sunt prea lacomi și inprudenți vor pieri întotdeauna în perioade de criză. 5-12% este marja de profit pe care este bine să o ai, dar e bine să nu încerci să mergi mai sus de 15% nici în vremurile bune. (Interviu cu proprietar de societate de investiții, creditare și dezvoltare imobiliară)

Chiar dacă investitorul plătește 1500 de euro pe teren, 600.000 de euro e o sumă mare, pentru că terenul nostru are 400 de metri pătrați, dar totuși aș zice ”nu, mulțumesc, nu vreau cei 600.000 de euro”, pentru mine e mai important faptul că aici a crescut copilul meu, aici poate să lucreze să aibă din ce să trăiască, și eu sunt aici, și mama mea e aici. Nu locuim la 100 de km îndepărtare, să trebuiască să merg nu știu câți kilometri să am grijă de mama mea. Și pentru mine asta este mai valoros decât banii. (Interviu cu locuitor pe str. Porumbeilor)

Eu am dat anunț pe internet la o agenție să vând casa asta și am primit 70.000 de euro ofertă. Eu am dat 29.000 pe ea. Cineva de la agenție a venit, o domnișoară, și zicea ”nu vinde, mai stai un pic, că o să urce prețul. Că o să se construiască aici, o să fie centrul Clujului, și o să primești mai mult pe ea”. (Interviu cu locuitor pe str. Anton Pann)

Cluj-Napoca este un important centru cultural, universitar, medical și de afaceri în continuă creștere, de aceea proiectul Maurer Panoramic din zona centrală a orașului oferă stabilitate și recuperare rapidă a investiției. Decizia de a achiziționa un apartament sau spațiu de birou în această clădire – indiferent dacă vrei să investești sau să locuiești aici – este o decizie inspirată cu beneficii sigure. (Reclama Maurer Imobiliare în Piața Abator, 2018, publicată pe portalul Cluj Business al Biroului Relații Externe și Investitori al Primăriei)

De la spații industriale la afaceri imobiliare

Reconstruirea zonei studiate și ocuparea ei de afaceri imobiliare a fost facilitată de terenurile mari din acest teritoriu ale fostelor industrii socialiste. Aici, în afară de fabrica de materiale plastice Napochim, care, în dimensiuni reduse a continuat procesul de producție, toate fabricile au fost falimentate, iar clădirile lor au fost demolate sau reconstituite mai devreme sau mai târziu după privatizare. Planul Urbanistic General definește astfel aceste teritorii:

RiM – zonă de restructurare a zonelor cu carac-ter industrial, cu unități industriale aflate în gene-ral în proprietate privată, dispunând de suprafețe însemnate de teren, situate în locații importante pentru dezvoltarea orașului. Activitatea industrială inițială a încetat sau s-a restrâns considerabil. Infrastructura e în general degradată. (PUG Cluj-N, 2014)

Cine a dispărut și cine a apărut în zonă?

1 Fabrica de confecții Flacăra (1949) – LBBW Immobillien Romania SRL (2006) – IQuest/Taco Developments (2014, imobil de birouri IT și Bosch predat în 2017) 

2 Fabrica de confecții Flacăra (1949) – Taco Developments (2016) – Robert Bosch SRL  (autorizație pentru centru de cercetare, 2017)

3 Cooperativa de producție meșteșugărească Stea-ua Roșie (1949) – Întreprinderea de industrie locală Napochim (1971) – Napochim Imobiliare (2015) – Scala Center (autorizație, 2016)

4 Hala Napochim, Ploiești – SDC Imobiliare (bloc construit în 2016)

5 Abator (1885) – Opel Ecomax – DNP INVEST  & BAUCOM SRL (PUZ 2008, proiect Riverfront nerealizat) – Mercurial, Mauerer Imobiliare și Romdesign (autorizații 2016)

6 Abator/Fabrica de Mezeluri, Anton Pann  – SDC Imobiliare (autorizație 2017) 

În zona Pieței Abator, alți doi mari investitori au scos la vânzare imobilele lor încă din faza de proiectare, sau cel puțin de construcție, pe tere-nuri unde au demolat casele cumpărate de la micii proprietari:

7 EBS Real Estate Investments (autorizație pentru Beauciel, clădire rezidențială și comercială, 2017) – Anton Pann nr. 28-30 și Porumbeilor nr. 4.

8 Marina Properties (autorizație clădire rezidențială și comercială, 2017) – Anton Pann nr. 34-36 și str. Parcul Feroviarilor nr. 1)

Piața Abator nr. 1 – scurt istoric vizual:

Această zonă rezidențială este văzută diferit, din diverse perspective:

O zonă de restructurare urbană, un spațiu cu caracter rezidențial de tip periferic, dezvoltat pe un parcelar cu clădiri de factură modestă, caracterizat de un proces de declin urban. Restructurarea zonei are ca scop transformarea sa în teritoriu urban cu caracter mixt, de tip subcentral. (PUG, 2014)

Istoric vorbind, acest cartier are un caracter mixt. A fost un cartier muncitoresc, dar a fost și un cartier evreiesc, însă găsim aici și vechi case au fost case de agricultori, cu poartă mare, ale hoștăzenilor, o bună parte dintre ei grădinari. Cei din urmă au avut grădinile mai înspre Est de aici, în zona bise-ricii Sfântu Petru. Pe lângă fabricile care s-au construit aici după 1945, zona avea și alte întreprinderi mici în trecut. Zona include și o zonă de case ale ceferiștilor, mai spre Nord, constituită după ce s-a extins către Cluj rețeaua de cale ferată în secolul al 19-lea. Dar include și Abatorul, care s-a construit tot în secolul al 19-lea, conform regulilor stricte de a avea obligatoriu un abator în oraș, amplasat dincolo de zidurile orașului, sau aproape de ziduri. Alături de el a fost fosta piață de vită, transformată mai târziu în parc muncitoresc și așa-zisul orășel al copiilor.  Presiunea imobiliară de azi, de ordin financiar, este enormă. Ea va distruge acest cartier, care a supraviețuit sistematizărilor comuniste. (Edit Szegedi, istoric)

Sunt foarte puține locuințe de stat aici. Cei mai mulți care au primit locuințe de la primărie înainte de revoluție ori au cumpărat, ori au trebuit să se mute pentru că a fost retrocedată casa. Dar aici nu a fost construit nimic nici în socialism, în afară de blocurile de pe strada București. Astea toate sunt case vechi muncitorești. Poate a rămas câte un apartament în proprietatea statului într-o casă sau alta, pe care primăria încă o închiriază. Astea n-au fost cumpărate, nici retrocedate, poate au fost vechi case evreiești. Dar așa să fie un bloc de locuințe sociale, nu există în zona asta. (Interviu cu locuitor pe str. Paris)

Zona Abator a fost o zonă foarte importantă pentru toate familiile care locuiau aici, erau multe magazine, și pe atunci ziceam: mergem să ne facem cumpărăturile la Abator. Și copiii mei, fiul meu mai mic zicea ”Isti, babator” și asta a fost atât de marcant. Dar era un miros groaznic pentru o perioadă lungă. Dar după cun timp nu mai mirosea așa. Mie mi-a părut foarte rău că nu a mai funcționat Abatorul după anii 90. În anii 1990 nu mai funcționa, erau încă mașinile de lucru, dar erau într-o stare proastă. Și când au demolat Abatorul la începutul anilor 2000, atunci au deschis un salon auto aici. (Interviu cu locuitor de pe str. Porumbeilor)

Acum vreo nouă ani a fost aici o piață. Au început niște moldoveni să aducă gogoșari, roșii, din astea. A fost frumos. Și ai putut cumpăra ieftin. Dacă nu aveai bani, mergeai și îi ajutai pe vânzători la descărcare, sau altceva, pentru un bănuț. Soțul meu mătura piața. Avea pensie mică, chiar și după 47 ani de muncă. Lucra de crăciun, de revelion. Nu mă mir că s-a îmbolnăvit. (Locuitor pe str. Mărășești)   

În apropriere, Parcul Feroviarilor sau parcul muncitorilor feroviari (vechi din 1827), vorba arhitecților și primăriei, se „revitalizează” - punctul 9 pe hartă. Proiectul câștigător al concursului din 2018 promite să îl transforme în „Grădina Someșului” conectată la marile dezvoltări imobiliare din zonă. Asta după ce proiectele Ars Publica. Res Publica și Urbaniada au vrut să îl „activeze prin cultură și procese participative” ca un „act de inovație socială, culturală și urbană”. Toate astea după ce, pe baza unei hotărâri guvernamentale din 2017, Parcul Feroviarilor a trecut în domeniul public al municipiului Cluj-Napoca. Salvat atunci din mreaja visului antreprenorului Pászkány de a fi conectat la proiectul privat Riverfront din Piața Abator, azi, prin portretul său de viitor, el acționează ca un factor al gentrificării zonei. Ideea de a achiziționa o locuință aproape de parcul revitalizat se transpune într-o componentă a prețului plătit pentru „Viața la înălțime”, promisă de dezvoltatorul german Maurer, cumpărată deja la această oră de 1000 de oameni (https://maurer-residence.ro/home/).

Vechii locatari ai zonei dispar încetul cu încetul, fiind asociați oricum cu trecutul: micii proprietari își vând proprietățile către marii investitori; chiriașii de la privat care nu pot ține pasul cu chiriile mari încep să își caute chirii în periferii; chiriașii ale căror contracte expiră în locuințele din vechiul fond de stat sunt supuși și ei unor presiuni de a părăsi zona; ocupanții unor tere-nuri sau spații locative goale din motiv de lipsă de alternativă sunt evacuați de autoritățile publice.

Comments are closed.