Locuințele sociale în Franța, un model în pericol?

„Unul din doi francezi a trăit sau trăiește în locuințe sociale, 10 milioane de oameni locuiesc în locuințe sociale, în anul 2015 au fost investiți 17 miliarde de euro în locuințe, sectorul locuințelor sociale are 82.000 de salariați.”
Asociația pentru locuințe sociale: https://www.union-habitat.org/

 

Premisele istoriei locuințelor sociale în Franța

Istoria locuințelor sociale din Franța are o poveste lungă. Începe în 1840 cu publicarea "raportului Villermé," în care autorul descrie condițiile deplorabile ale locuințelor muncitorilor din mediul urban. Primele forme de locuire "socială" sunt realizate în a doua parte a secolului al XIX-lea de către patronajul paternalist și inițiativele filantropice private. De exemplu „Le Familistère de Guise” în partea de nord a Franţei, proiectat și construit de omul de afaceri Godin între 1858 şi 1883, include 500 case pentru lucrători şi familiile lor, şcoli, un teatru, un dispensar și spații. El avea nevoie de reproducerea și menținerea forței de muncă, dar și de asigurarea unui control asupra acesteia.

"Casele ieftine"

Chiar dacă impactul său asupra construcției de locuințe este relativ slab, legea "Siegfried" din 1894 stabilește prima bază legislativă pentru finanțarea publică a locuințelor sociale, permițând organizațiilor "Casele din Bon Marché" (d’Habitations à Bon Marché, HBM) să obțină împrumuturi de la Casa de Depuneri și Consemnațiuni (CDC) și Banca de Economii. Între 1898 și 1906, au fost create 18 societăți HBM.

La începutul secolului al XX-lea, închirierea de locuințe sociale devine o izbândă a mișcării sociale și apare Dreptul la Locuință. Legea "Strauss" permite autorităților locale și municipalităților să creeze societăți cooperative HBM și să beneficieze de împrumuturi de la Casa de Depuneri și Consemnațiuni. Începând din 1912, cu legea "Bonnevay", sunt create primele birouri HBM şi sunt construite 40.000 de locuinţe sociale înainte de primul război mondial.

Adoptată în 1928, legea "Loucheur" stabilește angajamentul financiar al Statului Francez şi prevede construcţia a 260.000 locuinţe "ieftine" în 5 ani, care au inclus locuințe sociale, locuințe în proprietate, și 60.000 de locuințe cu chirii medii. În ciuda crizei economice din anii '30, în acea perioadă au fost construite 600.000 de locuințe de care au beneficiat 900.000 de locuitori. După cel de-al doilea război mondial, criza locuințelor din Franța a devenit acută, începând o perioadă de reconstrucție într-un interval mai mare de 10 ani.

"Locuințele cu chirie scăzută" din anii 1960

După solicitarea lui Abbé Pierre în 1954, construcţia de locuinţe sociale, devenite "locuinţe cu chirii moderate" (habitations à loyers modérés, HLM) în anul 1950, a revenit în anii 1960. În 15 ani au fost construite 2.2  milioane de locuințe şi "complexe rezidențiale" sub egida statului care s-a bazat pe birourile publice şi societățile private HLM. Cu toate acestea, lucrurile s-au întâmplat în direcția segregării: s-a construit un complex de locuințe sociale "obișnuit" destinat claselor de mijloc, un complex cu standarde reduse pentru așa-numitele persoane "asociale sau necorespunzătoare", dar s-au dezvoltat și "zonele de tranzit".

Între anii 1965 și 1975, construcția de locuințe a explodat într-un context economic favorabil și s-au facilitat creditele bancare pentru asigurarea accesului la proprietate și construcția de case individuale. Au fost construite milioane de locuințe, în condiții de locuit (accesul la apă potabilă, instalații sanitare etc.) îmbunătățite semnificativ, cu excepția izolației termice și fonice.

Ultimele "mahalale" au fost demolate în 1976, dar complexele rezidențiale alternative au fost construite în mare parte la periferia oraşelor, în ”Zonele de Urbanizare Prioritare” (ZUP). Aici preţul terenurilor a fost relativ mic, dar au existat probleme în ce privește distanţa față de locurile de muncă ale locuitorilor, accesul la infrastructura de transport şi insuficiența  magazinelor.

Anul 1973 a marcat sfârşitul ZUP şi construirea "complexelor rezidențiale". Respectiv, a însemnat punerea în aplicare a structurilor care  favorizează accesul la proprietate şi construcţia de case individuale, în detrimentul construcţiei de noi locuinţe sociale. "Complexele rezidențiale" construite în anii `60 s-au deteriorat rapid şi treptat s-au transformat în locuri ale segregării sociale şi ghetoizării, odată cu plecarea progresivă a primilor locatari mai înstăriți care au fost înlocuiți de populaţiile dezavantajate.

Perioada recentă

În anul 1977, guvernul a reformat în detaliu finanțarea locuințelor prin crearea Asistenței personalizate pentru locuințe (l’Aide Personnalisée au Logement, APL) cu scopul de a îmbunătăți nivelul de solvabilitate al gospodăriilor, precum și împrumutul acordat pentru închiriere (PLA) și Împrumutul Asistat pentru Proprietate (PAP). Anii 1980 au fost marcați de stabilirea "politicilor urbane" și de gestionarea problemelor "suburbiilor". În 1981, autoritățile publice și partenerii au creat "dezvoltarea socială a cartierelor." Noțiunea de "diversitate socială" a devenit semnificativ în discursul și acțiunile incluse în politica orașului.

Au fost votate mai multe acte legislative, inclusiv "Legea de orientare pentru oraș" (Loi d’Orientation pour la Ville, LOV) în 1991, care reafirmă necesitatea diversității locuințelor şi politicilor locale, precum şi realizarea de locuinţe sociale ca interes naţional. Dar și Dreptul de Solidaritate și Reînnoire urbană (Legea SRU) în 2000, care a impus comunelor urbane, în funcţie de numărul populaţiei, să dețină cel puţin 20% de locuinţe sociale pe teritoriul lor.

Confruntând degradarea continuă a unor cartiere de locuinţe sociale, Legea Borloo din 2003 a definit formele de intervenţie ale Statului în Zonele Sensibile Urbane (ZUS). Drept urmare s-a înfiinţat Agenţia Naţională pentru Renovarea Urbană (ANRU), care și-a propus să restructureze unele cartiere pentru a le integra în rețeaua urbană și pentru a favoriza ”diversitatea socială." Cu acest scop s-au demarat multe operaţiuni de demolare  și reconstrucție.

În conformitate cu legea DALO (Dreptul la Locuință Opozabilă) din 2007, sectorul locuințelor sociale devine un actor central în integrarea persoanelor dezavantajate. Ea a intrat în vigoare în două etape. După 1 Ianuarie 2008 s-a referit la persoanele care se confruntă cu cele mai dificile situații: persoanele fără adăpost, lucrătorii săraci, femeile singure cu copii, persoane în locuințe improprii sau insalubre. De la 1 Ianuarie 2012, legeaa cuprins toate persoanele eligibile pentru locuințe sociale. Ele trebuie să îndeplinească una sau mai multe din următoarele 7 criterii: să nu aibă locuință; să fie amenințate cu deportarea, fără relocare; să fie găzduite într-o cazare socială sau rezidență hotelieră cu vocație socială în mod continuu pentru mai mult de 6 luni sau într-o cazare temporară sau de tranziție sau într-o locuință socială pentru nefamiliști pentru mai mult de 18 luni; să fie cazate în incinte nepotrivite pentru locuire sau de natură insalubră sau periculoasă; să fie cazate în locuințe care nu oferă condiții de confort și utilitați necesare (lipsa încălzirii, lipsa apei potabile), dacă au în întreţinere un minor sau o persoană cu dizabilități sau dacă persoana respectivă prezintă o dizabilitate; să fie într-o locuință ocupată; să aplice pentru locuințe sociale pentru o perioadă mai lungă.Pe baza acestei legi, din 2008 până în 2016 au fost pronunțate peste 215.000 decizii favorabile de către comisiile de mediere, peste 123.000 de solicitanți au fost mutați, aproximativ 55.000 urmează să se mute, în cea mai mare parte, în Île-de-France.

Funcționarea și structurarea sectorului de locuințe sociale în Franța

Există doi actori principali care produc și gestionează locuințe sociale:

  • instituțiile publice, sub forma unor birouri de locuințe publice afiliate unei autorități locale sau mai multor municipii (acestea produc locuințele publice în sensul strict al cuvântului);
  • întreprinderile sociale, societățile de locuințe sociale și societățile de împrumuturi imobiliare (care produc locuințe sociale private).

Mai departe, în Franța sunt definite trei tipuri de locuințe sociale, în funcție de gradul de asistență oferit pentru construcții și de grupurile țintă care le primesc, indiferent de caracterul public sau privat al unității care le produce:

  • PLAI (împrumutul pentru locuință ca ajutor pentru integrare), accesibil pentru cei mai puțin defavorizați, care au cele mai mici chirii datorită subvențiilor mari acordate (în 2017, asta a însemnat o chirie de la 4.9 la 6 euro/metru pătrat în funcţie de zone);
  • PLUS (împrumutul de închiriere pentru uz social), rezervat solicitanților ai căror plafon de venit este mediu (un preț între 5.5 și 6.7 euro pe metru pătrat);
  • PLS (împrumutul social de închiriere), accesibil pentru cei cu venituri ridicate (de la 8 la 10 euro pe metru pătrat).

Legea "Boutin" din anul 2010 a adus schimbări importante. Ea obligă societățile de locuințe sociale să vândă 1% din fondul lor de locuințe. Locuințele propuse spre vânzare trebuie să fi fost construite de mai mult de 10 ani, iar actul de vânzare trebuie să respecte anumite condiții. De exemplu, în cazul în care locuința este ocupată, numai locatarul poate accesa proprietatea sau, la cererea sa, partenerul/a său/a, ascendenţii sau descendenţii săi; dacă locuința este neocupată, organele trebuie să informeze locatarii în cadrul departamentului şi administrația locativă, iar în cazul în care cumpărătorii prioritari nu sunt interesați, oricine o poate achiziţiona. În toate cazurile, o persoană care cumpără o locuință socială trebuie să o facă pentru a o ocupa personal sau să o închirieze pentru a fi utilizată ca reședință principală în anumite condiții de chirie și în funcție de resursele viitorilor chiriași. În acest mecanism au fost introduse și dispoziții anti-speculaţii, cum ar fi: cumpărătorul nu poate vinde locuința timp de cinci ani; dacă locuința este închiriată, chiria trebuie să fie echivalentă cu cea iniţial plătită de către cumpărător (fostul chiriaș).

Scopul acestei inițiative a fost vânzarea a 40.000 de locuințe pe an. Dar condiţiile de vânzare şi dificultăţile de acces la creditul imobiliar pentru prima casă, precum şi conflictele din cadrul asociaţiilor de locatari, dar şi mişcările cetăţenești au făcut ca în 2013, să fie vândute doar 8.000 de locuinţe dintr-un total de 86.600 de locuințe oferite spre vânzare (Le Monde, 13 ianuarie 2015).

Motivul vânzării locuințelor sociale a fost acela de a reface capitalurile proprii ale societăților și fondurileorganismelor ajunse în dificultate. Vânzarea a 8.000 de locuințe în 2011, în 2012 a oferit capital pentru construirea a 25.000 de locuințe sociale noi (sursa: Le Monde, 13 ianuarie 2015).În perioada 2013-2015, fondul social de locuințe a crescut cu 46.000 de unități de locuit (sursa: Raport privind locuințele la prețuri accesibile, OCDE 2017). În 2016 au fost finanțate 130.316 de locuințe noi (28% în PLAI, 47% în PLUS și 25% în PLS) (sursa: Casa de Depozite și Consemnațiuni). Finanțarea construcției de locuințe sociale este asigurată, în principal, de economiile gospodăriilor prin intermediul carnetelor de economii. Aceste economii sunt gestionate de Casa de Depozite și Consemnațiuni, care oferă împrumuturi societăților pentru construire. Dar, în ultimii ani construcția de locuințe sociale a fost susținută și datorită achiziționării de locuințe prin dezvoltare imobiliară.

În ansamblu, este important să accentuăm: locuințele sociale în Franța au fost gestionate conform modelului "generalist". Adică al modelului care răspunde unei nevoi sociale lărgite de locuințe sau, altfel spus, nevoilor tuturor gospodăriilor care dispun de resurse limitate, și care, astfel, diferă de modelul "rezidual" ce se axează pe combaterea excluziunii sociale, deci produce locuințe sociale doar pentru cei foarte săraci.

André Schuster

Comments are closed.